BGH zur unterlassenen Mitteilung über Miete von Erfassungsgeräten

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 28.09.2011, Aktenzeichen VIII ZR 326/10, über die Duldungspflicht des Mieters bei Einbau von Erfassungstechnik auf Funkbasis und die Auswirkungen einer unterlassenen Ankündigung entschieden.

Sachverhalt

Ein Vermieter hatte in einem Wohnmietobjekt schriftlich angekündigt, dass er im Rahmen eines Regeltauschs die noch funktionstüchtigen Verbrauchserfassungsgeräte durch ein funkbasiertes Erfassungssystem ersetzen werde. Dem Schreiben war eine „Serviceinformation“ des Abrechnungsdienstes beigefügt, die die beim Betrieb des Systems erzeugten modulierenden Funkwellen als unbedenklich einstuft. Informationen darüber, auf welche Weise die Anschaffung des Funksystems erfolgen solle und welche Kosten hierbei anfallen würden, enthielten das Anschreiben und die Anlage nicht.

Der Mieter wehrt sich gegen den Austausch der Geräte.

Entscheidung

Der BGH hat mit dem Urteil zum Einen klargestellt, dass  der Mieter nach § 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden hat. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben (vgl auch AI 40/11).

Zum Anderen hat der BGH in den Entscheidungsgründen ausgeführt, dass der Kläger wegen der Nichteinhaltung  der vorgeschriebenen Mitteilungspflichten (§ 4 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 HeizkostenVO) bezüglich der beabsichtigten Anmietung des Funksystems eine Umlage der Anmietungskosten auf  betroffene Mieter nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO nicht durchsetzen kann

Praxistipp

In der Beratungspraxis spielt die Duldung der Umrüstung auf ein funkbasiertes Erfassungssystem eine untergeordnete Rolle. Der Schwerpunkt liegt eher bei der Frage der Wirtschaftlichkeit der Umrüstung und der Kostentragung.

In jedem Fall sollte bei der Umrüstung eine vorherige Mitteilung zur beabsichtigten Anmietung der Geräte und eine Mitteilung über die voraussichtlichen Mietkosten erfolgen.

Aus § 4 Abs. 2 S. 2 HeizkostenVO ergibt sich zwar, dass bei einem Widerspruch der Mehrheit der Nutzer einer Abrechnungseinheit innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung die Maßnahme unzulässig ist. Mit dem vorliegenden Urteil wird aber klar, dass dann lediglich die Umlage der Mietkosten ausgeschlossen ist.

Erfahrungsgemäß ist die Wahrscheinlichkeit, dass das Widerspruchsquorum erreicht wird sehr gering.

Sollte in der Vergangenheit die Mitteilung unterblieben sein, kann und sollte diese nachgeholt werden.

Martin Alter
Rechtsanwalt