BGH-Urteile zur Änderung von BK-Umlageschlüsseln in WEG
Der für Wohnungseigentumssachsen zuständige 5. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in zwei Entscheidungen strittige Punkte im Zusammenhang mit der Änderung von Umlageschlüsseln für Betriebskosten bei der Hausgeldabrechnung von Wohnungseigentümergemeinschaften geklärt.
1. Änderung von Umlageschlüsseln
Im Urteil vom 09.07.2010, Aktenzeichen V ZR 202/09, hat der BGH entschieden, dass trotz eines vereinbarten höheren Quorums in der Teilungserklärung die Umlageschlüssel immer durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden können.
Die Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 III WEG muss transparent sein. Hierfür genügt es nicht, dass der Hausgeldabrechnung oder dem Wirtschaftplan ein neuer Schlüssel zugrunde gelegt wird. Es ist also ein gesonderter Beschluss über die Änderung des Umlageschlüssels herbeizuführen.
Des Weiteren hat der BGH festgestellt, dass eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Begründet wird dies damit, dass der Eigentümer bis zu einem Änderungsbeschluss auf die Anwendung des bisherigen Umlageschlüssels vertrauen darf. Etwas anderes gelte nur, wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder nicht praktikabel wird oder zu grob unbilligen Ergebnissen führt.
2. Änderung des Abrechnungsmaßstabs für Heizkosten
Im Urteil vom 16.07.2010, Aktenzeichen V ZR 221/09, hatte sich der BGH mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein vereinbarter Abrechnungsmaßstab durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann. Hier war in der Teilungserklärung vereinbart gewesen, dass die Heizkosten zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach der Fläche abgerechnet werden. Durch Beschluss hatten die Wohnungseigentümer eine Abrechnung zu 100 % nach Verbrauch eingeführt, streitig war nun ein weiterer Beschluss nach dem die Heizkosten zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohnfläche abgerechnet werden sollen. Auch hier hat der BGH die Änderung des Abrechnungsmaßstabs durch Mehrheitsbeschluss für wirksam erachtet.
Praxistipp:
§ 16 III WEG eröffnet die Möglichkeit, durch Mehrheitsbeschluss, den Umlagemaßstab für Betriebskosten und auch den Abrechnungsmaßstab gemäß § 7 I S.1 HeizKV zu ändern.
In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften sind Umlagemaßstäbe in der Vergangenheit angewendet worden, deren Herkunft sich nicht nachvollziehen lässt. Nicht in jedem Fall ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen auch sachgerecht. Es sollte daher geprüft werden, ob der Eigentümerversammlung nicht die Festlegung aller Umlageschlüssel zur Beschlussfassung vorgelegt wird. Ein solcher Beschluss hilft die Haftungsrisiken für den Verwalter zu verringern.
Martin Alter
Rechtsanwalt