Betriebskostenabrechnung bei Mietermehrheit

Im Verfahren VIII ZR 263/09 (Urteil vom 28.04.2010) hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob der Vermieter von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen kann, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist. In dem Fall waren laut Mietvertrag beide Eheleute Wohnungsmieter, die Betriebskostenabrechnung mit einer Nachforderung war jedoch nur an den Ehemann adressiert, nur diesem zugegangen und damit fällig gestellt worden.

Der BGH hat seine Entscheidung damit begründet, dass – sofern mehrere Personen eine Wohnung anmieten – diese grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner haften. § 421 BGB bestimmt für die Gesamtschuldnerschaft, dass jeder Schuldner die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet ist und der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zum Teil fordern kann. Daraus wird abgeleitet, dass die Betriebskostenabrechnung auch gegenüber nur einem Mieter erteilt und damit fällig gestellt sowie letztlich gerichtlich gesichert werden kann.

Praxistipp:

Es empfiehlt sich weiter, die Betriebskostenabrechnung an alle Wohnungsmieter zu adressieren und damit Nachforderungen fällig zu stellen sowie bei Notwendigkeit gegenüber allen zu titulieren. Hat der Vermieter einen Zahlungstitel gegen mehrere Schuldner erhöht dies seine Möglichkeiten bei der Forderungsbeitreibung. Unter Kostengesichtspunkten bleibt es sich gleich, ob der Titel gegen einen oder mehrere Schuldner erwirkt wird.

Manfred Alter
Rechtsanwalt