Beschränkte Aufrechnungsbefugnis des Wohnungseigentümers gegen Hausgeldforderungen der Gemeinschaft

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 29.01.2016 zu Az. V ZR 97/15 die bislang bereits herrschende Rechtsauffassung bestätigt, dass ein Wohnungseigentümer gegen Beitragsforderungen der Gemeinschaft grundsätzlich nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen kann. Dies ergebe sich aus der Natur der Schuld und dem Zweck der geschuldeten Leistungen, die geplanten Vorschüsse tatsächlich zur Verwaltung im betreffenden Wirtschaftsjahr zur Verfügung zu stellen.

Offen gelassen hat der BGH die Frage, ob das auch dann gilt, wenn der Eigentümer mit Regressansprüchen aus Notgeschäftsführung oder wegen Inanspruchnahme dieses Eigentümers durch einen Gläubiger der Gemeinschaft gem. § 10 Abs. 8 WEG aufrechnen will.

Im Fall hatte der beklagte Wohnungseigentümer dem Verwalter, dem er eine Lastschriftermächtigung erteilt hatte, mitgeteilt, dieser solle im Folgemonat lediglich einen reduzierten Betrag zum Wirtschaftsplan einziehen, weil er mit Überzahlungen aus Vormonaten aufrechnen wolle. Der Verwalter hatte daraufhin dennoch den Betrag laut Wirtschaftsplan in voller Höhe eingezogen, woraufhin der Wohnungseigentümer mit einer Strafanzeige wegen „Diebstahls“ drohte.

Daraufhin kündigte der Verwalter die Lastschriftvereinbarung mit dem Wohnungseigentümer und forderte ihn auf, zukünftig selbst das Hausgeld zu überweisen, was der Eigentümer jedoch unterließ. Daraufhin klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung der Wirtschaftplanvorschüsse.

Der BGH stellte dabei fest, dass der Verwalter in einem solchen Fall zur Beendigung der Lastschriftvereinbarung berechtigt war, da er mit Rücklastschriften und zukünftigen Meinungsverschiedenheiten rechnen musste und der Eigentümer zudem mit einer Strafanzeige gedroht habe. Außerdem habe der Verwalter dem Eigentümer unmissverständlich mitgeteilt, zukünftig keine Einziehung mehr vorzunehmen und diesem damit Gelegenheit gegeben, selbstständig für eine rechtzeitige Begleichung der Forderungen zu sorgen. Somit lag jedenfalls ein berechtigtes Interesse für die Beendigung dieser Zahlungsartvereinbarung vor. Eine Verpflichtung der Verwaltung, die Hausgelder im Lastschriftverfahren einzuziehen, ergab sich daneben weder aus der Teilungserklärung noch aufgrund eines Beschlusses, so dass der BGH zu einer solchen Konstellation auch keine Stellung beziehen musste.

Fazit:

Wohnungseigentumsverwalter müssen sich in der Regel nicht mit Aufrechnungslagen auseinandersetzen, sondern können grundsätzlich die beschlossenen Forderungen in voller Höhe einziehen. Sie müssen jedoch selbstständig eine Prüfung veranlassen, inwieweit Gegenforderungen der Eigentümer durch Überweisungen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeglichen werden müssen.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 29/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz