Beschlussfassung zu Verwalterbestellung und Verwaltervertrag im WEG

Nach dem Urteil des BGH vom 27.02.2015, Az. V ZR 114/14, entspricht die Beschlussfassung über die Bestellung zum Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie in derselben Versammlung wie die Beschlussfassung zu den wesentlichen Eckdaten des Verwaltervertrages, d.h. mindestens zu Laufzeit und Vergütung, erfolgt.

Die Beschlussfassung über Bestellung des Verwalters und über den Verwaltervertrag könne zwar in zwei getrennten Beschlüssen erfolgen. Diese müssten jedoch grundsätzlich in derselben Versammlung gefasst werden. Im Fall war nur der Beirat ermächtigt worden, den Vertrag auszuhandeln.

Damit hat der BGH seine Rechtsprechung, die er in der Entscheidung vom 22.06.2012, Az. V ZR 190/11, begründet hat, fortgeführt. In diesem Urteil hatte der BGH übrigens auch festgestellt, dass zum Verwalter nur eine Person mit hinreichender Bonität bestellt werden dürfe. Der Umstand, dass es sich um eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft handele, deren Stammkapital sich nur auf 1 € belaufe, schließe deren Bestellung nicht grundsätzlich aus. Vielmehr seien die Eigentümer gefordert, die Bonität und Zuverlässigkeit im Einzelfall zu prüfen (ob sonstiges Vermögen besteht) oder herzustellen (z. B. durch Bürgschaft des Geschäftsführers und Haftpflichtversicherung).

Übrigens besteht der Vorteil der Fassung eines einheitlichen Beschlusses zu Bestellung und Vertrag auch darin, dass der mitstimmende Mehrheitseigentümer, der sich zum Verwalter bestellen lassen möchte, entgegen § 25 Abs. 5 WEG dann keinem Stimmrechtsverbot unterliegt. Zwar ist der Beschluss auch auf die Eingehung eines Rechtsgeschäftes im Sinne dieser Bestimmung mit ihm gerichtet (nämlich des Verwaltervertrages), jedoch steht nach Ansicht der herrschenden Rechtsprechung der Bestellungsakt im Vordergrund, der von § 25 Abs. 5 WEG jedoch nicht erfasst werde, vgl. AG Bad Segeberg, Urteil vom 08.12.2011 17 C 186/10; BGH Urteil vom 19.09.2002, Az. V ZB 30/02.  Zudem besteht bei getrennter Beschlussfassung zu Bestellung und Vertrag in 2 Tagesordnungspunkten die Gefahr, dass ein Eigentümer nur einen der Beschlüsse anfechtet und den anderen in Bestandskraft erwachsen lässt.

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Aktuelle Informationen Nr. 13/2015

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz