Bauliche Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft – kein Bauen ohne Beschluss

Im Urteil vom 17.03.2023 zu Az. V ZR 140/22 stützte der Bundesgerichtshof die Zielsetzung des Reformgesetzgebers, Umbauten in einer WEG ab 1.12.2020 nur noch aufgrund eines wirksamen Beschlusses zu ermöglichen.

Der Fall:

In einer Gemeinschaft aus 2 Sondereigentümern beabsichtigte eine Partei die Errichtung eines Swimmingpools auf einer ihr zugeordneten Sondernutzungsfläche des gemeinschaftlichen Gartengrundstücks. Nach Baubeginn erwirkte die andere Sondereigentümerin zunächst einen Baustopp im Wege der einstweiligen Verfügung. Sodann wurde Unterlassungsklage erhoben.

Die Entscheidung:

Ein Sondereigentümer sei nicht berechtigt, ohne gestattende Beschlussfassung mit einem Umbau zu beginnen, er müsse sich vielmehr zunächst um einen Gestattungsbeschluss bemühen, diesen notfalls mit einer Beschlussersetzungsklage erzwingen.

Auch ein Sondernutzungsrecht verleihe grundsätzlich nicht die Befugnis zu eigenmächtigen Umbauten, so schon BGH Urteil vom 7. Februar 2014 – V ZR 25/13 zur Terrassenüberdachung.

Von besonderem Interesse ist die Entscheidung aber auch in einem weiteren Punkt: Der Bauwillige könne nicht darauf vertrauen, dass ihm die Maßnahme gestattet werden müsse, er also ohnehin einen Anspruch auf Zustimmung habe, so dass der Gestattungsbeschluss quasi eine reine Förmelei sei. Der Gesetzgeber habe sich bewusst für eine klare Neuregelung entschieden, dass ein Bauen ohne Beschluss ausscheidet, weil die Gemeinschaft bzw. beeinträchtigte Sondereigentümer nicht in die Klägerrolle gedrängt werden, sondern die Gelegenheit erhalten solle, im Rahmen einer Beschlussfassung das Vorhaben zunächst in Ruhe prüfen und abwägen zu können. Offen gelassen hat der BGH aber, wie zu entscheiden sei, wenn der Bau bereits fertig gestellt sei, also keine Unterlassungs-, sondern Rückbauansprüche geltend gemacht werden, obwohl ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG bestehe. Offen blieb auch, ob Unterlassung verlangt werden könne, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer nach Erhebung der Unterlassungsklage selbst eine Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft erhebt oder wie zu entscheiden wäre, wenn ganz offensichtlich niemand durch die Maßnahme beeinträchtigt werden könne. Jedenfalls das Bohren von Dübellöchern in tragende Wände sei ohne weiteres als gestattet anzusehen, obwohl es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG n. F. handle.

Allein der Umstand, dass die Klägerin in der Vergangenheit selbst ohne Beschluss gebaut habe, begründe keine Rechtsmissbräuchlichkeit, jedenfalls habe die Klagepartei keinen Pool in der ihr zugeordneten Gartenhälfte errichtet.

Noreen Walther
Rechtsanwältin