Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Miet- und Pachtrecht
Im Bundesgesetzblatt Teil I Nr. 67 vom 30.12.2020 wurde das Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht vom 22.12.2020 verkündet.
Hintergrund:
Gemäß dem bereits geltenden § 313 BGB kann eine Vertragsanpassung verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien bei Kenntnis dessen den Vertrag nicht oder anders geschlossen, sofern einer Partei das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Zahlreiche aktuelle Urteile hatten jedoch die pandemiebedingten Risiken aus gewerblichen Raum-nutzungsverträgen allein dem Nutzer zugeordnet, ihm auch ein Anpassungsrecht verwehrt und dem Vermieter die volle Miete zugesprochen, weil das Objekt an sich (und nur dafür haftet der Vermieter schließlich) nutzbar ist und bleibt, vgl. LG Zweibrücken, 19.08.2020, Az. HK O 17/20; LG Heidelberg 30.7.20, Az. 5 O 66/20; AG Köln, Urteil vom 04.11.2020, Az. 206 C 76/20; LG München II, Urteil vom 22.09.2020, Az. 13 O 1657/20; LG Wiesbaden, Urteil vom 05.11.2020, Az. 9 O 852/20; LG Stuttgart, Urteil vom 19.11.2020, Az. 11 O 215/20.
Neuregelung:
Für gewerbliche Miet- und Pachtverträge wird nunmehr in Art. 240 § 7 EGBGB eine Regelung zur Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen normiert.
Sofern der Mieter darlegen und ggf. beweisen kann, dass das Miet- / Pachtobjekt aufgrund staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar ist, wird gesetzlich vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs schwerwiegend verändert hat.
In der Folge kann der Mieter / Pächter ggf. je nach Einzelfall eine Anpassung des Vertrages (z. B. Stundung der oder Reduzierung der Miete) verlangen. Wenn Anpassung nicht zumutbar ist, kann der Mietvertrag u. U. gekündigt werden. Das Gesetz regelt also eine Art Beweislastumkehr.
Die Neuregelung soll die Nachteile aber nicht überkompensieren. Deshalb wird zu berücksichtigen sein, ob der Mieter / Pächter öffentliche Zuschüsse erhalten oder Aufwendungen erspart hat.
Gemäß dem neu geregelten § 44 Zivilprozessordnung sind Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für gewerblich genutzte Grundstücke oder Räume wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie vorrangig und beschleunigt zu behandeln, ein früher erster Termin ist spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift durchzuführen.
Noreen Walther
Rechtsanwältin