Anfechtung einer Jahresabrechnung im WEG

Seit der Reform des WEG 2020 haben sich die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anfechtung von Beschlüssen, die Jahresabrechnungen betreffen, maßgebend geändert. Das LG Frankfurt a.M. hat sich im Urteil vom 9.3.2023 zu Az. 2-13 S 68/22 mit einem unplausiblen Rechenwerk und Rechnungsabgrenzungsposten befasst.

 

Hintergrund

Die Eigentümer beschließen seit 1.12.2020 nicht mehr über die Jahresabrechnung, sondern über Nachforderungen bzw. Anpassungen der Vorschüsse.

 

§ 28 Absatz 5 WEG bis 2020	§ 28 Absatz 2 WEG seit 1.12.2020
Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschlie-ßen die Wohnungseigentümer durch Stimmen-mehrheit.	Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.

 

Da nicht mehr das Rechenwerk selbst beschlossen wird, ist der Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der Vorschüsse nicht allein deshalb aufzuheben, weil das zu Grunde liegende Rechenwerk fehlerhaft ist. Anfechtbar ist stets nur das Abrechnungsergebnis, also die Abrechnungsspitze. Das erfordert, dass der Anfechtende in der Klagebegründung vortragen muss, inwieweit und weshalb sein Abrechnungsergebnis fehlerhaft ist.  

Was soll der Eigentümer, der trotz aller Anstrengungen die Abrechnung nicht nachvollziehen und deshalb gar nicht erklären kann, ob und inwieweit sich sein Abrechnungsergebnis als fehlerhaft erweist, nun tun?  Zwar kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft eine ordnungsgemäße Abrechnung – also ggf. Korrektur – verlangen. Indessen wird dies nicht innerhalb der kurzen Anfechtungsfrist von einem Monat (§ 45 WEG) durchsetzbar sein.

 

Die Entscheidung

Wenn aus der Abrechnung anhand der Anfangs- und Endbestände der Konten nicht nachvollziehbar ist, ob alle Einnahmen und Ausgaben des Abrechnungsjahres erfasst sind, wie vom BGH im Urteil vom  25.9.2020 zu Az. V ZR 80/19 gefordert, ist die Abrechnung nicht plausibel. Der BGH hatte bereits in der Entscheidung zur Darstellung der Instandhaltungsrücklage (BGH, Urteil vom 4. 12. 2009 – V ZR 44/09) festgestellt, dass die Abrechnung auch für einen durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss.

Der Kläger, so das Landgericht muss darlegen, dass die Abrechnung nicht plausibel ist und daher Zweifel an der Richtigkeit der angepassten Vorschüsse oder Nachschüsse bestehen. Dann trifft die WEG eine sekundäre Darlegungslast, d. h. sie muss erläutern, inwieweit die beschlossenen Abrechnungsspitzen dennoch richtig berechnet worden sind. Kann die Gemeinschaft diese Obliegenheit nicht erfüllen, ist der Beschluss aufzuheben.

Somit sind Verwalter nach wie vor gehalten, Jahresabrechnungen plausibel und nachvollziehbar zu gestalten!

Das Landgericht hat zudem bekräftigt, dass auch nach Inkrafttreten der WEG-Reform Rechnungsabgrenzungen – mit Ausnahme der Heizkostenthematik – nicht zulässig sind. Im Fall betraf das die Positionen Allgemeinstrom, Heizung/Wasser, Wasser/Kanal und Kabelkosten, diesbezüglich wurden Einnahmen und Ausgaben nach Ablauf des Abrechnungszeitraums einbezogen. Die Jahresabrechnung hat die Funktion einer jahresbezogenen Einnahmen- und Ausgabenrechnung und unterscheidet sich insoweit gerade von einer Betriebskostenabrechnung.

Hinsichtlich der Anpassung der Vorschüsse der wirke sich der Fehler nicht aus, deshalb sei der Beschluss teilbar und nur teilweise aufzuheben.

 

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin