BGH zum Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24 klargestellt, dass allein die unterlassene Einholung von Vergleichsangeboten vor der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, noch keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darstellt.
Sachverhalt
Die Beklagten sind Mieter in einem Gebäudekomplex der Klägerin. Nach dem Mietvertrag waren die Beklagten neben der Miete zur Tragung der umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenvereinbarung verpflichtet. Im Verfahren verlangte die Vermieterin von ihren Mietern Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung für 2017 und 2018. Wesentlicher Streitpunkt waren die Kosten für ein umfangreiches technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wurden.
Die Mieter rügten die Kosten teilweise als überhöht und beriefen sich auf das Wirtschaftlichkeitsgebot.
Entscheidung
Der auf Zahlung sämtlicher vorgenannter Nachzahlungsbeträge in Höhe von insgesamt 2.798,98 € nebst Zinsen sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichteten Klage hat das Amtsgericht ganz überwiegend – mit Ausnahme nur eines Teils der begehrten Rechtsanwaltskosten – stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts auf und stellte klar, dass allein der Umstand, dass der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen keine Vergleichsangebote eingeholt hat, keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB begründet.
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der – nach entsprechender Vereinbarung – vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Nebenpflicht kommt insbesondere in Betracht, wenn der Vermieter bei der Beauftragung von Leistungen, deren Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, nicht auf angemessene oder günstige Angebote zurückgreift. Hat der Vermieter eine solche objektiv unwirtschaftliche – zu vermeidbaren Kosten führende – Disposition getroffen, kann er sich gegebenenfalls entlasten, wenn er die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, einen preisgünstigen Anbieter zu finden.
Es ist zunächst entscheidend, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.
Der BGH betonte zudem, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt. Der Mieter muss insbesondere konkrete Anhaltspunkte dafür darlegen, dass die Preise objektiv überhöht sind.
Erst wenn eine Beauftragung zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen feststeht, kann es im Rahmen der Prüfung, ob der Vermieter sich gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten kann, auf die Frage ankommen, ob er die ihm zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, einen preisgünstigen Anbieter zu finden. Hierbei ist dann von Bedeutung, ob, in welchem Umfang und mit welchem Ergebnis der Vermieter vor Abschluss des fraglichen Dienstleistungsvertrags Vergleichsangebote eingeholt hat.
Marie-Christin Kühnert
Assessorin