Umstellung auf Wärmelieferung bei zuvor vom Mieter betriebenen Einzelheizungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 20. Mai 2026 entschieden, dass die Vorschrift des § 556c BGB über die Umlage von Wärmelieferungskosten auf Mieter nicht auf Fälle anwendbar ist, in denen die Wärmeversorgung von einer durch die Mieter selbst organisierten Einzelversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung umgestellt wird (VIII ZR 47/25).

Sachverhalt

Der Beklagte war Mieter zweier Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, das bis 2015 mit elektrischen Einzelheizungen ausgestattet war, die die Mieter selbst betrieben. Im Jahr 2015 ließ die Vermieterin eine zentrale Heizungsanlage durch eine Wärmelieferantin errichten. Die Vermieterin informierte den Beklagten über die Umstellung und forderte ihn auf, ab August 2015 monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nach. In den Jahren 2017 bis 2020 stellte die Vermieterin dem Beklagten die gesamten Wärmelieferungskosten in Rechnung, einschließlich der kalkulatorischen Kosten der Wärmelieferantin. Der Beklagte erhob Einwände gegen die Abrechnung und verweigerte die Nachzahlung.

Entscheidungsgründe

Der BGH stellte fest, dass § 556c BGB nicht auf Fälle anwendbar ist, in denen die Wärmeversorgung von einer Selbstversorgung durch die Mieter (z. B. elektrische Einzelöfen oder Etagenheizungen) auf gewerbliche Wärmelieferung umgestellt wird. Die Vorschrift des § 556c BGB setzt voraus, dass die Mieter bereits vor der Umstellung Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser aus einer zentralen Heizungsanlage getragen haben. Eine analoge Anwendung des § 556c BGB auf die Fälle der vorherigen Eigenbeheizung durch den Mieter scheidet aus, da keine planwidrige Regelungslücke vorliegt. Damit fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage für eine einseitige Umstellung auf Wärmelieferung einschließlich der Umlage zukünftiger Wärmelieferungskosten durch den Vermieter.

Anders als das Berufungsgericht sah der BGH auch keinen Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung zur nachträglichen Einführung einer Umlagevereinbarung für Wärmelieferungskosten, da in den Mietverträgen zwar eine Regelung für die Kostenumlage bei Fernwärme, nicht aber für Nahwärme enthalten war und der BGH hier eine Nahwärmeversorgung annahm.

Der BGH hob das Urteil des Berufungsgerichts teilweise auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück an das Berufungsgericht. Es müsse geprüft werden, ob eine stillschweigende Einigung zwischen den Parteien über die Umlage der Wärmekosten vorliegt und ob die Mieter durch ihr Verhalten (z. B. Zahlung von Vorauszahlungen) eine Änderung der Mietverträge konkludent akzeptiert haben.

Martin Alter
Rechtsanwalt