Ist ein Stromausfall durch äußere Umstände ein Mietmangel?

Nach den großflächigen Stromausfällen in Berlin im Januar 2026, die viele Wohnraummieter vor gravierende Probleme gestellt haben, wurde die Frage laut: Handelt es sich bei dem Stromausfall um einen Mietmangel, der die Mängelansprüche der Mieter in Gang setzten kann?

Bei einem Stromausfall denkt man in erster Linie an nicht funktionierende Lampen, Heizungen oder Kühlschränke und nicht an fehlendes Kaltwasser in Spüle, Dusche und insbesondere Toilette aufgrund der nicht laufenden elektrischen Pumpen. Der Stromversorger als weit entferntes Unternehmen erscheint nicht (schnell) greifbar – anders als der Vermieter, der in den Augen vieler Mieter einen Ausgleich in Form von Mietminderungen oder sonstigen Entschädigungszahlungen für jede Art von Beeinträchtigungen zu leisten hat, die Einfluss auf das Mietverhältnis haben. Aber fällt der Stromausfall, sofern er wie in Berlin auf dem Fehler Dritter, Vandalismus oder höherer Gewalt – mithin auf äußeren Umständen beruht, die nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, im Wohnraummietrecht unter den Mangelbegriff im Sinne von §§ 536 ff. BGB und kann Mängelansprüche auslösen? Diese Frage gilt es im Folgenden zu beleuchten:

 

1. Stromausfall und seine Folgen als grundsätzlicher Mangel

Das Mietminderungsrecht wird in den §§ 536 ff. BGB geregelt und setzt voraus, dass die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat oder während der Mietzeit einen Mangel erhält, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich aufhebt oder mindert. Ein Verschulden des Vermieters für den Mangel sieht der Gesetzgeber nicht vor, was zu einer umfassenden Mängelhaftung des Vermieters führt.

So sind Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die Mietwohnung mit Strom und Wärme zu versorgen, und die davon abhängigen Wohnungseinrichtungen, wie eine Toilettenspülung oder fließendes Wasser, bereitzustellen. Einer konkreten Regelung im Mietvertrag bedarf es hierfür nicht und gilt grds. auch dann, wenn der Mieter eigene Verträge mit Versorgern abschließen muss (so Dr. Michael Selk beim Verlag C.H.BECK, 7. Januar 2026: „Stromausfall nach mutmaßlichem Anschlag in Berlin: Ist das eigentlich ein Mietmangel?“). Bleibt der Strom weg und fallen damit zahlreiche Wohnungseinrichtungen sowie die Wärme- und Wasserzufuhr aus, ist die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch meist erheblich reduziert.

 

2. Problem: Kein Verschulden des Vermieters

Die gesetzliche Ausgestaltung des Minderungsrechts als verschuldensunabhängige Haftung hat die Rechtsprechung in den letzten Jahren immer weiter eingeschränkt, bspw. durch die sog. „Bolzplatzentscheidung“ des BGHs vom 29.04.2015 zum Aktenzeichen VIII ZR 197/14. Danach sollen nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, keinen Mangel der Mietwohnung darstellen, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigt, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (vgl. BGH v. 29.04.2015 – VIII ZR 197/14).

Der auf den Stromausfall übertragbare Grundgedanke dieser Entscheidung ist, dass Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht unbegrenzt für von Dritten verursachte Immissionen oder Naturkatastrophen einstehen müssen, die zu Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führen (so auch BGH v. 09.12.1970 – VIII ZR 149/69). Dies wird vom BGH insbesondere damit begründet, dass die Parteien, wenn Sie an die Immissionsmöglichkeit vor Vertragsschluss gedacht und über ein Minderungsrecht diskutiert hätten, wohl zu dem Ergebnis gekommen wären, dass ein Minderungsrecht nur dann bestehen kann, wenn der Vermieter eigene Ansprüche gegen die störenden Dritten oder im Fall von Naturkatastrophen hat.

Eigene Ansprüche des Vermieters können nach überwiegender Ansicht wohl nur dann ernsthaft bejaht werden, wenn diese rechtlich durchsetzbar und wirtschaftlich sinnvoll sind (vgl. Dr. Michael Selk beim Verlag C.H.BECK, 7. Januar 2026: „Stromausfall nach mutmaßlichem Anschlag in Berlin: Ist das eigentlich ein Mietmangel?“).

 

3. Praxishinweise und Ausblick

Im Praxisfall muss beachtet werden, dass die Literaturmeinungen zu dieser Streitfrage und auch die Rechtsprechung nicht einig sind. Insbesondere auf das Gewerbemietrecht sind die vorstehenden Feststellungen nicht übertragbar (so insbesondere der XII Zivilsenat des BGH, der für das gewerbliche Mietrecht zuständig ist). Es muss daher stets eine Einzelfallbetrachtung erfolgen. Zudem ist die Einschränkung der verschuldensunabhängigen Haftung des Vermieters in nur sehr eng begrenzten Fällen zulässig, sodass ein Minderungsrecht des Mieters trotz fehlender Verantwortung des Vermieters für den Mangel weiterhin die Regel darstellt.

 

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin