Die ewige Untervermietung

Ständig beschäftigen Kündigungen wegen nicht genehmigter Untervermietung die Gerichte. Nach § 540 Abs. 1 S. 1 BGB benötigt der Hauptmieter für die Überlassung der Mietsache an Dritte die Erlaubnis des Vermieters und damit dessen vorherige Zustimmung. Bezieht sich das Mietverhältnis auf Wohnraum, besteht bei berechtigtem Interesse des Hauptmieters gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ein Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis. Das Gesetz verlangt dabei ausdrücklich, dass dem Dritten nur ein Teil des Wohnraums überlassen wird.

Die Rechtsprechung hält es dabei bereits für ausreichend, wenn bestimmte – auch geringfügige – Bereiche des Wohnraums für den Untermieter nicht zugänglich sind, der Untermieter also keinen alleinigen Besitz an der Wohnung erlangt oder Hauptmieter Schlüssel zurückbehält und regelmäßig Gegenstände aus der Wohnung holt und eine zeitliche Grenze vereinbart wurde.

Das Amtsgericht Hamburg entschied mit Urteil vom 17.04.2024 (Az.: 43b C 184/23), dass eine Untervermietung für die Dauer von sechs Wochen an einen Touristen – während sich die Hauptmieterin selbst im Ausland aufhielt – keine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung rechtfertigt. Zwar habe sich die Hauptmieterin vertragswidrig verhalten, die ausgesprochene Kündigung sei jedoch unwirksam, da von der Hauptmieterin ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung dargelegt wurde. Dies wurde vom Landgericht Hamburg mit Urteil vom 04.02.2025 (Az.: 316 S 27/24) bestätigt. Ob diese Auffassung Bestand haben wird, bleibt abzuwarten. Vor Ausspruch einer Kündigung sollte dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt werden, sein berechtigtes Interesse nachzuweisen. Anderenfalls besteht das Risiko erheblicher Prozesskosten.

Im Bereich der Rechtsprechung zur Untervermietung steht zudem eine höchstrichterliche Entscheidung aus. Der Bundesgerichtshof wird Anfang des kommenden Jahres klären, ob ein Mieter Gewinne aus einer Untervermietung behalten darf oder ob der Vermieter an diesen zu beteiligen ist. Es wird erwartet, dass der Bundesgerichtshof dabei Stellung dazu bezieht, ob ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung auch dann bestehen kann, wenn der Hauptmieter nicht lediglich Kosten sparen will (wie im oben bezeichneten Fall), sondern zugleich eine Gewinnerzielung beabsichtigt.

Die Vorinstanz, hier das Landgericht Berlin, hat in seinem Urteil vom 27.09.2023 (Az. 64 S 270/22) ein berechtigtes Interesse des Hauptmieters verneint, solange der Vermieter nicht am Gewinn beteiligt wird.

In der juristischen Fachwelt wird überwiegend angenommen, dass eine auf Gewinnerzielung gerichtete Untervermietung keinen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellen kann.

Die anstehende Entscheidung des Bundesgerichtshofs dürfte insoweit für erhebliche Rechtssicherheit sorgen und maßgebliche Klarheit darüber schaffen, ob und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen eine Untervermietung bei Gewinnerzielungsabsicht zulässig ist.

Kathleen Griesch
Assessorin