Erstellungspflicht der Jahresabrechnung bei Wechsel des WEG-Verwalters zum Jahreswechsel

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung V ZR 206/24 eine zentrale Frage zur Erstellung von Jahresabrechnungen nach § 28 Abs. 2 WEG geklärt. Im Mittelpunkt stand die Frage, welcher WEG-Verwalter bei einem Verwalterwechsel zum Jahreswechsel für die Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist.

Sachverhalt

Die Beklagte war bis Ende Dezember 2022 Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In einer Eigentümerversammlung vom 08.12.2022 wurde eine neue Verwalterin gewählt, die ihr Amt zum 01.01.2023 antrat. Die Gemeinschaft verlangte von der ausgeschiedenen Verwalterin die Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2022. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab, und auch die Revision der Gemeinschaft vor dem BGH blieb erfolglos.

Entscheidungsgründe

Der BGH stellte klar, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht den Verwalter persönlich trifft, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Der Verwalter ist lediglich das ausführende Organ. Die Pflicht zur Abrechnung entsteht erst am 1. Januar des Folgejahres. Damit ist ein Verwalter, dessen Amtszeit am 31. Dezember endet, nicht mehr verpflichtet, die Abrechnung für das Vorjahr zu erstellen. Eine solche Pflicht kann sich nur aus dem Verwaltervertrag ergeben, wenn ausdrücklich vereinbart wurde, dass der ausgeschiedene Verwalter auch nach Amtsende die Abrechnung für das letzte Kalenderjahr erstellt. Unabhängig davon bleibt der ausgeschiedene Verwalter jedoch verpflichtet, über die während seiner Amtszeit geführte Verwaltung ordnungsgemäß Rechnung zu legen und die Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig mitzuteilen.

Martin Alter
Rechtsanwalt