Unzulässigkeit eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung einer ortsüblichen Vergleichsmiete

Der BGH hat in einer neuen Entscheidung vom 15.07.2025 (Az. VIII ZB 69/24) geurteilt, dass Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete oder einzelne Wohnwertmerkmale nicht im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens feststellen lassen können, da dies den im BGB geregelten Verfahren zur Mieterhöhung zuwiderläuft.

Sachverhalt:

Die Vermieter beantragten beim zuständigen Amtsgericht gegenüber ihrem Mieter einer Wohnung die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens, um zahlreiche Merkmale der Mietsache verbindlich klären zu lassen und damit die ortsübliche Vergleichsmiete feststellen zu können. Der Mieter hatte zuvor dem Mieterhöhungsverlangen der Vermieter seine Zustimmung verweigert und stellte die der Erhöhung zugrunde gelegten Merkmale in Frage bzw. Abrede. Das Amtsgericht wies den Beweisantrag (außerhalb eines üblichen Klageverfahren) als unzulässig zurück, das daraufhin angerufene Landgericht wies die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde ebenso zurück.

Entscheidung:

Der BGH sah die Anordnung eines selbständigen Beweissicherungsverfahrens als unzulässig an. Gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO kann eine Partei die schriftliche Begutachtung durch einen Gutachter beantragen, wenn ein Rechtsstreit noch nicht bei Gericht anhängig ist und ein rechtliches Interesse besteht, den Zustand oder den Wert einer Sache feststellen zu lassen, beispielsweise, wenn dies zur Vermeidung eines Rechtsstreits dienlich sein kann. Bezüglich der Ermittlung von ortsüblichen Vergleichsmieten war dies bislang höchst umstritten. Der BGH hat vorliegend das rechtliche Interesse an einer solch gesonderten Feststellung im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bzw. an der Feststellung von bestimmten Wohnwertmerkmalen verneint. Der Vermieter kann die Zu- und Abschläge von den jeweiligen Mittelwerten im Mietspiegel für seine eigene Miete selbst konkret bestimmen, wobei hierfür die §§ 558 ff. BGB maßgeblich sind. Ein selbständiges Beweisverfahren nach der ZPO ist daher mit dem Sinn und Zweck sowie der Ausgestaltung der §§ 558 ff. BGB nicht kompatibel und im Übrigen auch gar nicht notwendig. Die zur Sicherheit und zum Schutz von Mietern vorgesehenen Fristen und Möglichkeiten würden durch ein vorgeschaltetes Sachverständigengutachten jedenfalls umgangen bzw. konterkariert. Zudem – so der BGH – wäre die zwingend zu bestimmende Klageerhebungsfrist im Anschluss an das Beweisverfahren mit der mehrmonatigen Überlegungsfrist des Mieters zum Erhöhungsverlangen des Vermieters nicht zu vereinbaren. Ein nach einer Mieterhöhung beantragtes Beweisverfahren wäre mit Blick auf die Frist des Vermieters zur Klageerhebung ebenfalls nicht sinnvoll. Bekanntlich ist der Vermieter nach Ablauf seiner Klagefrist gemäß § 558 Abs. 2 BGB dann mit seiner Mieterhöhung ausgeschlossen und muss ein erneutes Mieterhöhungsverlangen stellen.

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt