Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 26.03.2025, Aktenz. VIII ZR 283/23, den Prognosemaßstab bei energetischen Modernisierungen präzisiert und zugleich die formellen Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen in praxistauglicher Weise begrenzt.

Zum Sachverhalt

Die Beklagte, Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses, kündigte ihren Mietern im März 2017 die energetische Modernisierung der Heizungsanlage nebst Mieterhöhung an. Geplant war der erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung anstelle der bislang vorhandenen Einzelöfen in Form von Kombithermen. Nach Abschluss der Arbeiten entrichteten die Mieter den Erhöhungsbetrag. Mit Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Mieter die gesamte Mieterhöhung jedoch mit der Begründung zurück, die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung seien nicht erfüllt, da es nach der Modernisierung der Heizung nachweislich zu keiner Energieeinsparung gekommen sei. Das Amtsgericht sowie das Landgericht folgten dieser Argumentation und gaben den Mietern recht. Die hiergegen gerichtete Revision der Vermieterin führte zur Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung.

Zur Entscheidung

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass eine Mieterhöhung zulässig ist, wenn im Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie allein infolge der baulichen Maßnahme objektiv zu erwarten ist. Eine nachträgliche Messung des tatsächlichen Verbrauchs ist hierfür nicht erforderlich. Maßgeblich sei eine ex-ante-Prognose unter Berücksichtigung der konkreten baulichen Gegebenheiten. Zur Ermittlung der zu erwartenden Energieeinsparung könne sich das Gericht sachverständiger Hilfe bedienen und auf anerkannte Pauschalwerte zurückgreifen.

Hinsichtlich der formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung genüge es, wenn die Gesamtkosten der Modernisierung nachvollziehbar angegeben werden; eine detaillierte Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken sei nicht zwingend vorgeschrieben.

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin