Veräußerungsbeschränkung im WEG

Die Veräußerung von Wohnungseigentum kann nach Regelungen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung Beschränkungen unterliegen. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Zulässigkeit solcher Beschränkungen und deren Veränderung / Abschaffung unter § 12 WEG, den wir im Folgenden näher beleuchten möchten.

 

1. Grundsatz der Veräußerungsfreiheit

Wohnungseigentum ist grundsätzlich frei veräußerlich. Einschränkungen sind nur zulässig, wenn sie in

der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausdrücklich vorgesehen sind (So OLG Karlsruhe v. 25.06.2012 – 14 Wx 30/11; Bayerisches Oberstes Landesgericht v. 09.03.1977 – BReg 2 Z 79/76).

 

2. Zustimmungserfordernis

Ein Zustimmungsvorbehalt kann in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung festgelegt werden, § 12 Abs. 1 WEG. Dabei kann die Zustimmung von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, einzelnen Wohnungseigentümern oder einem Dritten (z. B. Verwalter) verlangt werden (so BGH v. 22.03.2024 – V ZR 141/23).

Die Formulierung des Zustimmungsvorbehalts in der Teilungserklärung muss präzise sein, um Missverständnisse zu vermeiden. Beispielsweise ist zu klären, ob nur Verkäufe oder auch andere Veräußerungsarten (z. B. Schenkungen) erfasst sind.

Besteht ein Zustimmungserfordernis, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, nach § 12 Abs. 2 S. 1 WEG unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist.

Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund verweigert werden, § 12 Abs. 2 WEG. Ein solcher Grund liegt u.a. vor, wenn die Veräußerung die Interessen der Gemeinschaft unzumutbar gefährdet, z. B. durch die Aufnahme eines finanziell oder persönlich unzuverlässigen Erwerbers (So LG München v. 05.06.2018 -36 S 19440/17 WEG; Bayerisches Oberstes Landesgericht v. 14.03.1990 – BReg 1 b Z 7/89; OLG Karlsruhe v. 25.06.2012 – 14 Wx 30/11).

Das Zustimmungserfordernis i.S.v. § 12 Abs. 1 WEG dient allein dem Schutz der Wohnungseigentümer, gegen den Eintritt unerwünschter Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch das Erfordernis der Zustimmung sollen sich die übrigen Wohnungseigentümer dagegen schützen können, dass Wohnungseigentum in die Hand eines persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerbers gerät. Damit ist ein Zustimmungsvorbehalt maßgeblich im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbart. Denn die Gemeinschaft ist betroffen, wenn sich der Erwerber als persönlich oder finanziell unzuverlässig erweist. Daher kommt es auch für die Beurteilung der Frage, ob die Zustimmung aus einem wichtigen Grund versagt werden darf (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG), nicht auf die Interessen einzelner Wohnungseigentümer an, sondern darauf, ob die Veräußerung bei objektiver Betrachtung eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt (so BGH, Urteil vom 22.03.2024, Aktenz. V ZR 141/23).

Die Verweigerung der Zustimmung ohne wichtigen Grund ist unzulässig und kann Schadensersatzansprüche auslösen.

 

3. Rechtsfolgen bei Verweigerung

Wird die Zustimmung unberechtigt verweigert, kann der veräußernde Wohnungseigentümer die Zustimmung gerichtlich einklagen. Die Klage ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, sofern diese für die Zustimmung zuständig ist (so BGH v. 22.03.2024 – V ZR 141/23). Lange Zeit war umstritten, ob Veräußerungsbeschränkungen in Teilungserklärungen, wie die hier benötigte Zustimmung der Miteigentümer, die Wohnungseigentümer individuell verpflichten oder die Gemeinschaft selbst. Diesen Streit hat der BGH nunmehr mit Urteil vom 22.03.2024, Aktenz. V ZR 141/23, dahingehend entschieden, dass eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist, wenn die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung vorsehen, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. 

Nach dem BGH muss die Teilungserklärung spätestens seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes dahingehend ausgelegt werden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Veräußerungszustimmung zuständig und damit passivlegitimiert ist (vgl. BGH, Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22; BGH, Urteil vom 22.03.2024, Aktenz. V ZR 141/23).

 

4. Aufhebung des Zustimmungserfordernisses

Nach § 12 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. 2 Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung auf Antrag eines Wohnungseigentümers, dessen Einheit betroffen ist, oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter im Grundbuch gelöscht werden, § 12 Abs. 4 Satz 3 i.V.m. § 7 Abs. 2 Satz 2 WEG. Für die Löschung ist keine Bewilligung nötig. Ausreichend ist das Beschlussprotokoll mit öffentlicher Beglaubigung der nach § 24 Abs. 6 S. 2 WEG erforderlichen Unterschriften (. (So Grziwotz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 12 WEG).

 

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin