Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug mit Betriebskostennachforderungen
Mit seinem Urteil vom 20.12.2024 zum Aktenz. 33 C 33/24 hat das Amtsgericht Brandenburg die Möglichkeit einer fristlose Mietvertragskündigung wegen eines Zahlungsverzugs mit einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung bejaht.
Zum Sachverhalt
Zwischen den Parteien bestand ein Wohnungsmietvertrag nach dem der beklagte Mieter monatlich neben der Zahlung von Grundmiete zur Leistung von Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet war, über die der klagende Vermieter jährliche abrechnen musste. Die Abrechnungen der Jahre 2020 bis 2022 führten stets zu erheblichen Nachforderungen, die der Mieter nicht zahlte. Insgesamt ergab sich so eine Forderung des Vermieters gegen den Mieter von 1.735,89 €. Mangels Zahlung kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos, hilfsweise fristgemäß. Da der Mieter die Räumung- und Herausgabe der Mieträume verweigerte, erhob der Vermieter Klage.
Die Entscheidung
Das AG Brandenburg befand sowohl die fristlose als auch die fristgemäße Kündigung für wirksam und verurteile den Mieter zur Räumung- und Herausgabe der Mieträume. Nach Ansicht des Gerichts sei es zwar richtig, dass Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht ohne Weiteres zur laufenden Miete gehören, sodass eine fristlose Kündigung gestützt auf § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB ausscheide. Eine fristlose Kündigung sei jedoch nach § 543 Abs. 1 BGB möglich, bei analoger Anwendung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. So schuldet der Mieter bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 556 Abs. 3 BGB eine Jahresmiete, deren Höhe der Vermieter lediglich durch Vorlage der Betriebskostenabrechnung abschließend bestimme. Das AG führt weiter aus, dass für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB in der Regel die Höhe der rückständigen Nachforderung mindestens zwei Monatsmieten entsprechen muss und verweist auf § 543 Abs. 2 BGB.
Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin