Reichweite von Öffnungsklauseln in Gemeinschaftsordnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften
Im Urteil vom 12.04.2019 zu Az. V ZR 112/18 legte der Bundesgerichtshof die Grundsätze zur Reichweite von Öffnungsklauseln, die in Gemeinschaftsordnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften vereinbart sind, näher dar.
Sachverhalt:
In der Teilungserklärung war eine Regelung vereinbart, die die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen, z. B. an Feriengäste, ausdrücklich gestattete. Zugleich enthielt die Vereinbarung eine Öffnungsklausel, wonach die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden könne. Daraufhin beschlossen die Eigentümer mit entsprechender qualifizierter Mehrheit die Änderung der Teilungserklärung dahingehend, dass eine Wohnungsüberlassung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste nicht mehr zulässig ist.
In sämtlichen drei Instanzen wurde die Beschlussfassung als nichtig beurteilt.
Die Entscheidung:
Öffnungsklauseln in Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen können grundsätzlich die Möglichkeit für vereinbarungsändernde Mehrheitsbeschlüsse ebnen. Dabei sind jedoch nach Ansicht des BGH „bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten“. Insbesondere die Zweckbestimmung des Wohnungs-bzw. Teileigentums gehöre zu den sog. „mehrheitsfesten Rechten“ eines Sondereigentümers. Die Art der zulässigen Nutzung des Sondereigentums habe einen Einfluss auf die Wertbildung seines Eigentums. Eine Änderung oder Einschränkung sei daher substantiell, so dass ein solcher Eingriff jedenfalls der Zustimmung des von der Zweckbestimmungsänderung betroffenen Eigentümer bedarf. Vermietungsverbote greifen, so der BGH, in die Zweckbestimmung jedes Wohnungseigentums ein und zwar auch derer, die derzeit als Eigentümer ihre Wohnung noch selbst nutzen, da eine spätere Vermietung nicht ausgeschlossen werden solle.
Demnach bedarf es für derart weitreichende und grundlegende Änderungen der Vereinbarungen der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
Aktuelle Information Nr. 18/2019
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz