Die Verwaltervergütung – Probleme der Grund- und Sondervergütung

In den meisten Verwalterverträgen der Wohnungseigentumsverwaltung ist geregelt, dass sich die Verwaltervergütung aus einer Pauschale für regelmäßige und typische Verwalteraufgaben und Zusatzvergütungen für nicht regelmäßige oder unkalkulierbare Tätigkeiten zusammensetzt.

 

Im Rahmen der Rechtsprechung der letzten Jahre hat sich eine Tendenz entwickelt, dass der Anspruch auf eine Sondervergütung in zunehmendem Maße verneint wurde. Daraus leiten sich weitgehende Konsequenzen für die künftige Gestaltung der Verwalterverträge ab.

 

Der Grundtenor besteht darin, dass in den Verwalterverträgen Sonderhonorare vereinbart werden können. Diese Vereinbarungen unterliegen aber einer strengen rechtlichen Überprüfung durch die Gerichte. Bei den Verwalterverträgen handelt es sich in der Regel um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), die der strengen Inhaltskontrolle des Verbraucherschutzes nach § 307 BGB genügen müssen.

 

Die dem Verwalter mit dem Wohnungseigentumsgesetz insbesondere der §§ 27 und 28 zugeordneten Aufgaben sind mit der Festvergütung, in aller Regel einer Pauschalvergütung, abgegolten und unterliegen nicht einer Sondervergütung oder variablen Vergütung.

 

Eine variable Vergütung ist im Verwaltervertrag konkret aufgabenbezogen zu vereinbaren, wobei klar zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters abzugrenzen ist.

 

Mögliche Vereinbarungen beziehen sich u. a. auf solche Leistungen, wie z. B.

 

  • Nachforderung von Unterlagen bei Verwaltungsübernahme beim Vorverwalter, Behörden usw.

  • Teilnahme ab einer bestimmten Anzahl von Beiratssitzungen

  • Vorbereitung, Einberufung von weiteren Eigentümerversammlungen, soweit diese nicht durch den Verwalter selbst verursacht werden

  • Nachholung der Beschlusssammlung für Zeiträume, die vor der Verwaltungsübernahme lagen

  • Bearbeitung von Eigentumsübergängen

  • Gewährung der Einsichtnahme und Auskunftserteilung über den im Vertrag festgelegten Zeitraum hinaus

  • Vorbereitung, Begleitung und Abwicklung von Maßnahmen der Instandsetzung und Modernisierung bei Verzicht auf Sonderfachleute und über das im Vertrag festgelegte Maß hinaus

 

Die variable Vergütung kann als nachvollziehbare Pauschale, aber vorzugsweise als Zeitvergütung, unter Beachtung der Höhe der Stundensätze entsprechend der Qualifikation des betrauten Mitarbeiters erfolgen.

 

Bei den Vertragsvereinbarungen sind entsprechend der Preisangaben- und Preisklauselverordnung die Endpreise anzugeben bzw. deutlich hervorzuheben.

 

Zu empfehlen ist, um die Übersichtlichkeit und Transparenz der Leistungs- und Vergütungsstruktur zu gewährleisten, im Verwaltervertrag die tabellarische Form zu wählen.

 

Die gleichen Grundsätze sollten auch bei der Darstellung des dem Verwalter zustehenden Aufwandsersatzes angewandt werden.

 

Fazit: Sondervergütung grundsätzlich ja, aber

 

  • nicht für gesetzlich festgelegte Aufgaben

  • klare Abgrenzung und Darstellung der Grund- und Sonderleistungen

  • Angemessenheit der Vergütung

  • Nachweisführung zum Aufwand

 

Es werden hohe Anforderungen an die inhaltliche Gestaltung des Verwaltervertrages gestellt.

 

Auf der Homepage der Kanzlei sind im Bereich Service entsprechende Vertragsmuster eingestellt.

 

 

 

Dietmar Strunz

Rechtsanwalt

 

 

Kanzleiforum 06/2019
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz