Vertretung einer GmbH in der Wohnungseigentümerversammlung

Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung darf sich, so der BGH im Urteil vom 28.09.2019 zu Az. V ZR 250/18, durch einen Mitarbeiter eines im Konzern verbundenen Unternehmens in der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen, obgleich die Gemeinschaftsordnung die Beschränkung der Vertretungsfälle auf Ehegatten, Eigentümer und den Verwalter vorsieht.

 

 

Sachverhalt:

 

Die GmbH ist Mehrheitseigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft und 100-prozentige Tochtergesellschaft einer Holding, bestehend aus mehreren Gesellschaften. Jede der Gesellschaften hat einer Verwaltungs-GmbH, ebenfalls konzernzugehörig, Verwaltungsvollmacht erteilt.   

 

In der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass sich ein Eigentümer nur durch seinen Ehegatten, einen anderen Eigentümer oder den Verwalter in der Versammlung vertreten lassen darf.  Die GmbH hat einen Mitarbeiter der Verwaltungsgesellschaft bevollmächtigt, sie in der Versammlung zu vertreten. Der WEG-Verwalter wies die Vollmacht jedoch im Hinblick auf die Gemeinschaftsordnung zurück. Weder der Verwalter noch der Beirat waren bereit, die GmbH in der Versammlung zu vertreten. Mit den Stimmen der so nur vertretenen übrigen Eigentümer wurde der Verwalter wiederbestellt.

 

 

Der rechtliche Hintergrund:

 

Die Wohnungseigentümerversammlung ist – obgleich das aus dem Gesetz nicht ausdrücklich hervorgeht – nach einhelliger Rechtsauffassung nicht öffentlich, vgl. BGH Beschluss 29.01.1993, Az. V ZB 24/92. Die Eigentümer sollen frei von äußeren Einflüssen diskutieren und abstimmen. Dennoch darf sich, solange die Eigentümer nichts anderes vereinbart haben, jeder Eigentümer in der Versammlung durch eine beliebige andere Person vertreten lassen. Im hiesigen Fall war eine Beschränkung auf 3 Vertretungsfälle vereinbart worden. Diese hatte jedoch nicht den Fall berücksichtigt, dass Eigentümer nicht nur natürliche, sondern auch juristische Personen sein können. Die GmbH wird gesetzlich durch den Geschäftsführer vertreten, § 35 GmbHG.

 

 

Die Entscheidung:

 

Nach Ansicht des BGH musste die Klausel in der Gemeinschaftsordnung entsprechend auf juristische Personen angewendet werden, weil die Regelungslücke durch den Verfasser der Gemeinschaftsordnung offenbar unbeabsichtigt nicht berücksichtigt worden war. Die ergänzende Vertragsauslegung führe dazu, dass auch die GmbH der Vertretungsbeschränkung unterliege. Dem Zweck von Vertretungsklauseln, die Versammlung von gemeinschafsfremden Einwirkungen freizuhalten, werde dadurch gewahrt, dass nur nahestehende oder ohnehin involvierte Personen als Vertreter zugelassen werden sollen. Diesem Zweck werde auch durch Bevollmächtigung eines mit den Angelegenheiten der Gemeinschaft vertrauten Mitarbeiters Rechnung getragen. Dass dieser nicht derselben, sondern nur einer konzernzugehörigen Gesellschaft angehöre, stehe nicht entgegen, wenn er mit der Verwaltung des Sondereigentums bereits betraut war.

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

 

Aktuelle Information Nr. 39/2019

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz