Verspätete Betriebskostenabrechnung im vermieteten Sondereigentum

Nach einer jüngst veröffentlichten Entscheidung des BGH vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15, bilde die Jahresabrechnung der WEG keine zwingende Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung, die der Sondereigentümer gegenüber seinem Wohnungsmieter zu erstellen habe. Der BGH hatte zu entscheiden, ob der vermietende Sondereigentümer mit Nachforderungen wegen Versäumung der Abrechnungsfrist ausgeschlossen ist, obgleich der Verwalter des Gemeinschaftseigentums die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig erstellt hatte.

 

Der Sachverhalt:

 

Der klagende Vermieter erstellte im Dezember 2013 die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 bis 2012, die jeweils Nachforderungen auswiesen. Er gab an, zu einer früheren Abrechnung nicht in der Lage gewesen zu sein, da die frühere WEG-Verwalterin die Jahresabrechnungen für das gemeinschaftliche Eigentum in der WEG-Anlage pflichtwidrig nicht erstellt und die im Januar 2013 neu berufene und im August 2013 mit der Nachholung der Abrechnungen beauftragte neue Verwalterin diese erst im November erstellt und zur Beschlussfassung gestellt habe.

 

Der Hintergrund:

 

Gemäß § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter über die Betriebskosten jährlich binnen 12 Monaten ab dem Ablauf des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Es handelt sich dabei um eine Ausschlussfrist, bei deren Versäumung der Vermieter mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist. Die Nachforderungen sind nur dann ausnahmsweise trotz Fristversäumnis auszugleichen, wenn den Vermieter an der Verspätung kein Verschulden trifft und er sich ein solches auch nicht zurechnen lassen muss.

 

Die Entscheidung des BGH:

 

Die Fristen für die Abrechnungen der Jahre 2010 und 2011 waren versäumt. Streitig war, ob der Vermieter dies auch zu vertreten hatte. Die handschriftliche Ergänzung des Wohnungsmietvertrages im Fall, wonach der Vermieter erst nach einer bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnung über die Betriebskosten abrechnen müsse, sei wegen des Verbots der Mieterbenachteiligung gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

 

Der BGH nahm erstmals zu der umstrittenen Frage Stellung, ob die beschlossene Jahresabrechnung Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter sei, er verneinte dies. Nach Ansicht des BGH habe der vermietende Sondereigentümer auch dann fristgerecht abzurechnen, wenn die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen sei, denn es fehle an einer anderslautenden Regelung im Mietrecht.

 

Zwar entstehe die sog. Abrechnungsspitze (tatsächliche Mehrkosten gegenüber beschlossenen Vorauszahlungen lt. Wirtschaftsplan) zu Lasten des Eigentümers erst durch Beschlussfassung über die Jahresabrechnung.

Dieser Beschluss entfalte aber keine Außenwirkung gegenüber dem Mieter, der nicht Mitglied der WEG ist. Zudem gelten für beide Abrechnungen ohnehin andere Maßstäbe und Rechtsgrundlagen. So müssten weder die Abrechnungsprinzipien (im WEG meist Abflussprinzip, in der Miete meist Leistungsprinzip) noch die Umlagemaßstände (im WEG meist MEA, in der Miete der jeweils im Mietvertrag vereinbarte) übereinstimmen. Zudem dürfe der Vermieter keine Instandhaltungskosten auf den Mieter umlegen. Der Gesetzgeber habe in erster Linie eine schnelle Rechtssicherheit mit der Normierung der Ausschlussfrist erreichen wollen. Der Mieter einer Eigentumswohnung werde ungerechtfertigt gegenüber anderen Mietern benachteiligt, wenn er länger auf eine Abrechnung warten müsse, weil die Gemeinschaft intern nicht über die Kosten beschließe.

 

Der Eigentümer habe vor Gericht auch nicht darlegen können, weshalb er die Versäumung nicht zu vertreten habe. Zwar sei der WEG-Verwalter nicht Erfüllungsgehilfe im Sinne des § 278 BGB für den Vermieter bei dessen Betriebskostenabrechnung. Der Sondereigentümer habe aber offenbar auch nichts unternommen, um eine rechtzeitige Jahresabrechnung zu erreichen. Damit konnte er den erforderlichen Entlastungsbeweis nicht führen.

 

Praxishinweis:

 

Die Entscheidung des Mietrechtssenats erging aus rein formellen Erwägungen. Praktisch ist eine Abrechnung der dem Sondereigentümer entstandenen Betriebskosten ohne die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters, die erstmals die Kosten der Gemeinschaft auf die einzelnen Eigentümer aufteilt, kaum möglich. Dazu müsste er faktisch zunächst sämtliche Gemeinschaftsbelege einsehen und zuerst eine fiktive Jahresabrechnung erstellen, um seinen Anteil errechnen zu können.

 

Der hier betroffene Sondereigentümer hatte sich jedoch schlicht auf dem Fakt der Verwalteruntätigkeit ausgeruht, statt den Vorverwalter zur Erstellung der Abrechnung zu zwingen oder ihn fristlos abzuberufen und durch einen fähigen Verwalter zu ersetzen.

 

Das Urteil belegt die immer wieder auftretenden Schwierigkeiten beim Aufeinandertreffen des Wohnungseigentums- und des Mietrechts. Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber in der nächsten Legislaturperiode die in Aussicht gestellte Gesetzesreform zur Harmonisierung beider Rechtsgebiete beschließt.

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

Aktuelle Informationen Nr. 10/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz