Vereinigung zweier Sondereigentumseinheiten – Kompetenzen des WEG-Verwalters

Sondereigentümer können berechtigte Interessen an der Zusammenlegung mehrerer Wohn- oder Teileigentumseinheiten geltend machen. Für den Verwalter des Gemeinschaftseigentums stellt sich dann die Frage, ob er Prüfungs- und Zustimmungspflichten hat oder gar eine Eigentümerversammlung einberufen sollte, um die Zustimmung der anderen Eigentümer einzuholen.

1. Praktische Vereinigung durch bauliche Veränderung

Verbindet ein Eigentümer zwei benachbarte und in seinem Eigentum stehende Sondereigentumseinheiten durch einen Mauerdurchbruch ist zu unterscheiden:

Handelt es sich bei der Wand um eine nicht tragende und somit im Sondereigentum stehende Wand zwischen den beiden Einheiten, sind weder der Verwalter des Gemeinschaftseigentums noch andere Eigentümer tangiert.

Findet der Eingriff an einer tragenden und mithin gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Wand statt, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die gemäß §§ 22, 14 WEG der Zustimmung der Eigentümer bedarf, die hierdurch einen erheblichen Nachteil erleiden. Der Nachteil liegt nicht schon im Verlust der Abgeschlossenheit oder der Schaffung eines von der Teilungserklärung abweichenden Zustandes, denn dies hat keine Auswirkungen auf Bestand und Umfang des Wohnungseigentums, BGH Az. V ZB 45/00; Bärmann/Merle, WEG, 12. Auflage 2013, § 22 Rz. 187. Das Abgeschlossenheitserfordernis ist lediglich eine Sollvorschrift, deren Verletzung nicht zu einem Verlust oder einer Beeinträchtigung des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums führt. Sie dient lediglich der hinreichend deutlichen Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Diese wird durch die Verbindung zweier Sondereigentumseinheiten aber nicht berührt. Daher ist eine aktualisierte Bescheinigung weder bei vertikaler noch horizontaler Vereiniigung von SE-Einheiten erforderlich, OLG HZamburg Az. 2 Wx 2/03

Ein Nachteil kann jedoch in statischen und oder brandschutztechnischen Risiken bestehen. Sofern jeder vernünftige Zweifel, dass in dieser Hinsicht das Bauvorhaben unbedenklich ist, ausgeräumt wird, bedarf es der Zustimmung anderer Eigentümer oder des Verwalters gar nicht, vgl. BGH a.a.O.

Erlangt also der Verwalter Kenntnis von der beabsichtigten oder erfolgten Vereinigung zweier Wohn- oder Teileigentumseinheiten durch bauliche Änderungen an einem Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, hat er den betreffenden Sondereigentümer aufzufordern, technische Unbedenklichkeitshinweise von geeigneten Sachverständigen auf dessen Kosten vorzulegen. Erweisen sich diese als nachvollziehbar und belegen sie die Gefahrlosigkeit des Vorhabens für das Gebäude, bedarf es keiner Einholung von Zustimmungen anderer Eigentümer. Ergeben sich Zweifel an der Unbedenklichkeit, ist je nach Sachstand ein Baustopp zu erwirken oder über ein Rückbauverlangen zu beschließen, bei Gefahr in Verzug sind selbstredend  Sicherungsmaßnahmen veranlasst.

2. Rechtliche Vereinigung durch Grundbuchänderung

Ein Eigentümer zweier Sondereigentumseinheiten innerhalb derselben Gemeinschaft kann auch ein Interesse an der rechtlichen Verbindung dieser Einheiten haben, z. B. zur Steuerersparnis bei beabsichtigtem Verkauf. Die Vereinigung ist rechtlich gemäß § 890 BGB zulässig. Die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte (z. B. Grundschuld) bleiben nach h. A. im bisherigen Umfang bestehen, so dass auch ggf. eine Versteigerung in die früheren Einzelobjekte erfolgt, obgleich beide durch Vereinigung ihre rechtliche Selbständigkeit verloren haben, vgl. Bärmann / Seuß – Schneider, Praxis des Wohnungseigentums, 6. Auflage 2013, Rz. A 344 m.w.N.; BGH Az. V ZB 152/12.  Die Änderung im Grundbuch bedarf nicht der Zustimmung der anderen Eigentümer, da sie nicht rechtlich betroffen sind. Ebensowenig sind die Vorlage eines neuen Aufteilungsplanes oder einer neue Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich, Schneider a.a.O. Rz. A 346.

Entsprechend darf auch ein Sondereigentümer einzelne Räume einer SE-Einheit der benachbarten grundbuchrechtlich zuor5dnen, vgl. Timme in Beckscher Onlinekommentar WEG, Stand 01.02.2014, § 8 Rz. 68.

Nicht erforderlich ist, dass die zu vereinigenden Einheiten aneinander angrenzen, Zwißler / Boeckh, Vertragsgestaltung Miete – Grundstück – WEG, 2. Auflage 2012, § 4 Rz. 47 f.

3. Auswirkungen auf Sondernutzungsrechte, Stimmrechte und Kostentragung

Sondernutzungsrechte bleiben an vereinigten Einheiten unverändert bestehen, vgl. Timme in Beckscher Onlinekommentar WEG, Stand 01.02.2014, § 8 Rz. 68.

Gilt in der WEG für die Stimmrechtsausübung das Kopfprinzip oder das Wertprinzip (nach MEA), ist die Änderung irrelevant. Im Falle des Objektprinzips (Abstimmung nach Anzahl der Wohnungen) verringert sich der Wert des Stimmrechts des vereinigenden Eigentümers auf ein einziges, Bärmann/Merle a.a.O. § 25 Rz. 46

In als Kostenverteilungsschlüssel die Umlage nach Einheiten vereinbart oder beschlossen, ist im Zweifel  davon auszugehen, dass es sich um die Zahl der Einheiten bei Entstehung der Anlage insgesamt handeln sollte, wobei Anpassungsansprüche zu prüfen sind, vgl. Zwißler / Boeckh, Vertragsgestaltung Miete – Grundstück – WEG, 2. Auflage 2012, § 4 Rz. 48 f.

4. Vorbehalt abweichender Vereinbarungen

Wie immer gilt aber: Zunächst ist der Inhalt der Vereinbarungen in der Gemeinschaft zu prüfen. Sehen diese abweichende Regelungen vor, können diese vorrangig sein und zu einem anderen Ergebnis als nach der hier dargestellten Rechtslage führen.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 06/2014

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz