Urteil des BGH zur Unzulässigkeit von Verwaltungskostenumlagen in der Wohnraummiete

Im Urteil vom 19.12.2018 zu Az. VIII ZR 254/17 stellte der BGH in konsequenter Anwendung der wohnraummietrechtlichen Vorschriften eindeutig klar: In Wohnraummietverträgen kann eine separate Verwaltungskostenpauschale nicht als umlagefähig vereinbart werden, sofern sie nicht als Bestandteil der Grundmiete ausgewiesen ist.

 

 

Sachverhalt:

 

Im Wohnungsmietvertrag waren neben der Nettomiete auch der Betriebskostenvorschuss, ein Heizkostenvorschuss, eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von 34,38 € und die monatlich insgesamt zu zahlende Miete betragsmäßig bezeichnet und angegeben. Nachdem der Mieter die Verwaltungskostenpauschale zunächst über annähernd zwei Jahre gezahlt hatte, verlangte er schließlich unter Berufung auf die Unwirksamkeit der diesbezüglichen Vereinbarung die Rückzahlung dieser Beträge.

 

 

Die Entscheidung:

 

Gem. § 556 BGB kann der Vermieter von Wohnraum wählen, ob er das Objekt gegen Zahlung einer Inklusivmiete oder gegen Zahlung einer Grundmiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale vermieten möchte. Abweichende Vereinbarungen sind gem. § 556 Abs. 4 BGB zum Nachteil des Mieters unwirksam, was auch für Individualvereinbarungen gilt.

 

Daraus leitet der BGH ab, dass neben der Grundmiete nur die abschließend in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten vereinbarungsfähig sind, nicht aber weitere allgemeine Verwaltungskosten, da diese nach der ausdrücklichen Bestimmung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrkV in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können.

 

Der BGH lässt es lediglich zu, dass der Vermieter einzelne Bestandteile der von ihm kalkulierten Gesamtgrundmiete näher ausweist. Das erfolgt in der Praxis häufig durch Ausweisung eines Modernisierungszuschlages für in der Vergangenheit durchgeführte Modernisierungen. Dies kommt hier nun ebenfalls für die offene Ausweisung der einkalkulierten Verwaltungskosten in Betracht. Dann muss der Mietvertrag aber einen klaren Hinweis darauf enthalten, dass es sich lediglich um eine offen gelegte Kalkulation der Grundmietbestandteile handelt, so dass beide Teilbeträge auch im Zuge einer späteren Mieterhöhung als Gesamtausgangsbetrag zu berücksichtigen wären.

 

Die von der Grundmiete losgelöste zusätzliche Umlage von Verwaltungskosten ist dagegen im Wohnraummietrecht nicht vereinbarungsfähig.

 

 

Praxishinweis:

 

Damit wendet sich der BGH eindeutig ab von seiner Entscheidung vom 14.11.2007 zu Az. VIII ZR 19/07. Seinerzeit hatte er vertreten, dass es sich bei der sog. Nutzerwechselgebühr (Kosten einer Zwischenablesung bzw. Zwischenabrechnung bei unterjährigem Nutzerwechsel) um Verwaltungskosten handelt, weil die Kosten nicht laufend im Sinne des Betriebskostenbegriffs entstünden. Derartige zusätzliche Kostenumlagen könnten aber, so der BGH seinerzeit, zwischen den Parteien vereinbart werden, sofern der vorzeitige Auszug nicht vom Vermieter zu vertreten ist, weil er z. B. wegen Mietmängeln den vertragsgemäßen Gebrauch nicht gewährleistet. In diesem Fall müsste im Vertrag eine ausdrückliche Regelung enthalten sein. Die nunmehr vorliegende aktuelle Entscheidung aus dem Jahr 2018 lässt eine solche Kostenumlage augenscheinlich nicht mehr zu.

 

In Gewerbemietverträgen dürfen dagegen Verwaltungskosten als umlagefähig vereinbart werden, gleich ob auf Nachweis oder als monatliche Pauschale.

 

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

Aktuelle Information Nr. 05/2019

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz