Urteil des BGH zum unverjährbaren Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit

Urteil vom 17.02.2010, Aktenzeichen VIII ZR 104/09

1. Sachverhalt

Eine Mieterin hatte im Jahre 1959 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus angemietet. Im Jahre 1990 wurde das unmittelbar über der angemieteten Wohnung befindliche Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut. Im Jahre 2006 verlangte die Mieterin die Anbringung einer hinreichenden Schallisolierung.

In den Vorinstanzen war streitig, inwieweit die klagende Mieterin berechtigt ist, nach Ablauf von 16 Jahren die Herstellung eines mangelfreien Zustandes zu verlangen.

2. Rechtliche Würdigung

Sofern keine abweichende gesetzliche Regelung normiert bzw. keine wirksame abweichende vertragliche Vereinbarung geschlossen wurde, verjähren Ansprüche regelmäßig innerhalb von 3 Jahren  zum Jahresende ab Kenntnis von Schaden und Schädiger, sogenannte Regelverjährung gemäß § 195 BGB.

Während im Wohnungseigentumsrecht mittlerweile eine erste Entscheidung veröffentlicht wurde, wonach einem Eigentümer nach Ablauf der Regelverjährungsfrist gegenüber dem Anspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums die Einrede der Verjährung entgegengehalten werden kann, urteilte der Bundesgerichtshof in der oben genannten Entscheidung entgegengesetzt und damit mieterfreundlich.

Auch nach Ablauf der Regelverjährungsfrist könne der Anspruch auf Mängelbeseitigung geltend gemacht werden, da dieser Anspruch unverjährbar sei. Es handele sich um einen Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs des Mieters und damit um die Hauptleistungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB.

Dies stelle eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar, die nicht nur aus der einmaligen Handlung des Überlassens bestehe, sondern den Vermieter verpflichte, während der gesamten Mietzeit den gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung könne daher nicht verjähren, sie entstehe vielmehr ständig neu.

3. Hinweis

Im Rahmen des Kanzleiforums, Ausgabe Dezember 2009, haben wir ausführlich die Rechtslage zu den Anforderungen der Rechtssprechung an den Schallschutz in Wohngebäuden dargestellt.

Noreen Walther
Rechtsanwältin