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Update zum Schicksal der Mietkaution in der Insolvenz des Mieters

Mit Blick auf die Leitentscheidung des BGH vom 22.05.2014 (Az.: IX ZR 136/13) sowie den Urteilen des AG Detmold vom 14.04.2016 (Az.: 7 C 56/16) sowie des LG Berlin vom 21.04.2016 (Az.: 19 T 27/16) erlauben wir uns in Weiterführung unserer bisherigen Beratung zu diesem Thema Folgendes zusammenzufassen.

Im Gegensatz zu den Betriebskostenguthaben ist bislang ist nicht obergerichtlich geklärt, wem die Mietkaution im Falle Mieterinsolvenz zusteht, sofern der Insolvenzverwalter diesen Rückzahlungsanspruch geltend macht.

Die sog. Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) umfasst grds. den Rückzahlungsanspruch für die hinterlegte Kaution. Dieser Anspruch ist grundsätzlich bereits bei Abschluss des Mietvertrages entstanden.

Der BGH hat diese Problematik in seiner o. g. Entscheidung zwar angerissen, jedoch nicht weiter thematisiert.

Das AG Detmold hat in seiner o. g. Entscheidung sodann entschieden, dass nach dieser Enthaftungserklärung und der damit verbundenen „Rückkehr“ des Mieters in das Mietverhältnis nebst allen Rechten und Pflichten, der Insolvenzverwalter weiterhin die Kautionszahlung an sich verlangen kann. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass dieser Rückzahlungsanspruch bereits bei Vertragsschluss entstanden ist und die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters diesen Anspruch daher gar nicht erfasst. Eine Verrechnung von vermieterseitigen Forderungen ist dann oftmals wg. § 96 ff. InsO bzw. Neuforderungen ausgeschlossen.

Demgegenüber hat das LG Berlin mit o. g. und hervorzuhebender Entscheidung nunmehr die von uns favorisierte Auffassung vertreten, nach der der Rückforderungsanspruch des Mieters ebenfalls wieder an ihn zurückfällt. Zur Begründung wird herangezogen, dass der Vermieter etwaige Forderungen aus dem Mietverhältnis grds. mit der Kaution verrechnen kann, dies im Falle des Auseinandergehens von Haftung und Kaution jedoch nicht mehr möglich ist. Der Schutz des Vermieters durch die Kaution würde dann nicht mehr bestehen. Sofern man dieses Argument (BGH, Urt. v. 09.04.2014 – Az.: IIX ZR 107/13; LG Berlin a.a.O.) beachtet, entspricht dies am ehesten dem Sinn und Zweck der Kautionsabrede und –hinterlegung.

Wir empfehlen daher, sich entweder mit dem Insolvenzverwalter darauf zu verständigen, eine gerichtliche Geltendmachung des Kautionsrückzahlungsanspruchs zurückzustellen oder die Kaution zu hinterlegen (beim zuständigen Amtsgericht). Bis zur höchstrichterlichen Entscheidung über diese Rechtsfrage ist es für Sie als Vermieter aktuell ungewiss, ob Sie die Kaution schuldbefreiend an den Mieter oder Insolvenzverwalter zahlen dürfen. Derzeit besteht die Gefahr einer doppelten Inanspruchnahme bei Zahlung an die falsche Partei.

In den jeweiligen Einzelfällen stehen wir Ihnen selbstverständlich weiterhin gern zur Verfügung.

Sebastian Tempel

Rechtsanwalt

Aktuelle Informationen Nr. 47/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz