Die Verwaltervergütung

In den meisten Verwalterverträgen, insb. in der WEG-Verwaltung, ist geregelt, dass sich die Verwaltervergütung aus einer Pauschale für regelmäßige oder typische Verwalteraufgaben und Zusatzvergütungen für seltene oder unkalkulierbare Tätigkeiten zusammensetzt. Die Rechtsprechung hat in den letzten Jahren Zusatzvergütungsklauseln immer wieder als unwirksam beurteilt.

 

 

Der Verwaltervertrag wird als Geschäftsbesorgungsvertrag eingeordnet. Die Vergütungsart hat der Gesetzgeber für diesen Vertragstyp nicht normiert. Somit sind folgende Verwaltervergütungen denkbar:

 

 

  • in Form einer reinen monatlichen Festvergütung ähnlich dem typischen Arbeitnehmer im Büro

Dies stellt offenkundig die einfachste und transparenteste Vergütungsform für beide Seiten dar - allerdings auch zugleich für beide Parteien die ungerechteste:

 

Der Verwalter kann bei Vertragsbeginn nicht überblicken, welchen Umfang seine Pflichten einmal einnehmen werden. Selbst wenn er das Objekt vor Abgabe seines Vertragsangebotes eingehend auf anstehenden Instandsetzungsaufwand besichtigt und die Beschluss-Sammlung auf Streitpotential hin abprüft, kann er nicht absehen, ob ein Sturmschaden einen immensen Verwaltungsaufwand verursachen wird, ob die Eigentümer eine große Modernisierungsmaßnahme beschließen, wieviele Eigentümer in Zahlungsverzug mit dem Hausgeld geraten usw. Eine sichere Kalkulation der angemessenen Vergütung ist auf diese Weise bei einem derart komplexen Aufgabenfeld nicht möglich. Von der Einführung neuer gesetzlicher Pflichten ganz zu schweigen.

 

Die Eigentümer andererseits würden mit einer aus Sicherheitsgründen sehr hoch bemessenen Pauschale insoweit benachteiligt, als der Verwalter in diese auch Leistungen einkalkulieren würde, die im Verwaltungszeitraum gar nicht anfallen, weil keine Hausgeldschulden auflaufen, kein Bedarf für bauliche Maßnahmen entsteht, kein Rechtsstreit geführt werden muss usw.

 

Würde der Verwalter sämtlichen Aufwand in eine Pauschale einkalkulieren und nicht gesondert ausweisen, bliebe den Eigentümern auch die Möglichkeit verwehrt, mit diesen Kosten nur den Verursacher zu belasten. Warum sollte die gesamte Gemeinschaft die Mahnkosten oder den Aufwand für Nachbuchungen wegen Nichtteilnahme am gemeinschaftlich beschlossenen Lastschriftverfahren tragen, wenn § 21 Abs. 7 WEG die Möglichkeit eröffnet, diesen Verwaltungsaufwand dem Verursacher per Beschlussfassung zu belasten? Der Aufwand kann aber nur bei Ausweisung der Preisbestandteile überhaupt dem Verursacher dargelegt und zugewiesen werden.

 

 

  • in Form eines Zeithonorars für jede Verwaltertätigkeit

Reine Zeithonorarvereinbarungen wären zulässig. Jedoch müsste der Verwalter erfassen, welchen Zeitaufwand er für welche Buchung aufgewendet hat usw. Bei Bestreiten wäre ein Zeugenbeweis unvermeidbar. All dies wäre für keinen der Beteiligten mehr zumutbar.

 

 

  • auf Basis eines Preiskatalogs für jede Verwaltereinzelleistung wie beim Friseur

Der Verwalter könnte ebenso gut eine Preisliste für sämtliche Einzelleistungen erstellen.  Für die Eigentümer wird diese Variante am unübersichtlichsten.

 

 

  • in Abhängigkeit vom Wert der zu bearbeitenden Materie, wie bei der gegenstandswertabhängigen Anwaltsvergütung nach dem RVG

Immer wieder wird in Zweifel gezogen, ob die Vereinbarungen von Prozentsätzen (z. B. Baubetreuungsvergütung in Abhängigkeit von der Bausumme) oder die Anlehnung an Vergütungsvorschriften aus anderen Berufen (RVG, NotKG, GKG, HOAI) die Eigentümer unangemessen benachteiligen. Gerade diese gesetzlichen Gebührenordnungen zeigen aber, dass Pauschalierungen in Abhängigkeit zugrunde liegender Gegenstandswerte nicht per se unangemessen sind. Dennoch sind rein zeitbezogene variable Vergütungen weniger problematisch.

 

 

  • Kombinationen aus den vorgenannten Varianten.

In der Praxis hat sich die Variante einer Kombination durchgesetzt: Für die meist als Grundleistungen bezeichneten und transparent abzugrenzenden Aufgaben erhält der Verwalter eine monatliche Pauschalvergütung. Für seltene (z. B. Veräußerungszustimmung), zeitaufwendige (z. B. Bearbeitung von Streitfällen und größeren Baumaßnahmen), unkalkulierbare oder solche Zusatzleistungen, deren Aufwand Dritten in Rechnung gestellt werden kann (z. B. Mahnungen, Aufwand für Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren), wird eine Zusatzvergütung vereinbart. Diese kann ebenfalls in Form einer Pauschale (z. B. 120 € pro zusätzlicher Eigentümerversammlung) oder in Form einer Zeitvergütung nach Stundensätzen, differenziert nach Geschäftsinhaber- und Mitarbeitersätzen, ausgestaltet sein. Die Bezeichnung „Zusatz- oder Sondervergütung“ suggeriert jedoch, dass sich der Verwalter einen Zusatz ausbittet, über das hinaus, was ihm angeblich nur zustände. Zu Recht wird daher eine Umformulierung hin zu einer Fest- und einer variablen Vergütung angeregt, vgl. Casser ZWE 2018, 102.

 

Sondervergütungen neben Monatspauschalen sind nach einer Ansicht grundsätzlich zulässig und schaffen Transparenz sowie Einzelfallgerechtigkeit, vgl. Bärmann/Becker, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 26 Rn. 154. Die neuere Rechtsauffassung versagt einen Vergütungsanspruch des Geschäftsbesorgers für Leistungen, die dieser aufgrund einer gesetzlichen Nebenpflicht schulde oder die er im eigenen Interesse erbringe bzw. denen keine echte Leistung zugunsten des Vertragspartners zugrunde liegt, Nachweise bei Lehmann-Richter in Graf von Westphalen, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, Stand April 2018, Punkt 5. Rn. 37  Nach aktueller Rechtsprechung darf der Verwalter neben einer Monatspauschale keine zusätzliche Vergütung in Formularverträgen für solche Aufgaben verlangen, die ihm das Gesetz in §§ 27 und 28 WEG bereits überträgt oder die zu seinem „gesetzlichen Leitbild gehören“, z. B. AG Reutlingen Az. 11 C 105/16: Mahnen sei gesetzliche Pflichtaufgabe nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG. Aber lässt sich dieses gesetzliche Leitbild der Verwalteraufgaben eigentlich feststellen?

 

  • Gesetzliche Verwalteraufgaben ändern sich (z. B. Beschluss-Sammlung seit 2007).
     

  • Der Zustimmungsvorbehalt des Verwalters zur Veräußerung i. S. v. § 12 WEG ist keine gesetzlich definierte Verwalterpflicht, sie existiert nur kraft Vereinbarung der Eigentümer. Ist sie also bei Vereinbarung gesetzliche Pflichtaufgabe im Sinne des oben genannten „Leitbildes“?
     

  • Aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ergibt sich die Pflichtaufgabe des Verwalters, „die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen“ und nach § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG „die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen“. Die Gelehrten streiten aber schon Jahrzehnte, was darunter eigentlich zu verstehen ist.

Im Dienst- und im Werkvertragsrecht können die Parteien sowohl pauschale als auch variable Vergütungen ebenso wie Kombinationen vereinbaren. Der Verwaltervertrag unterliegt als Geschäftsbesorgungsvertrag dem Dienst- und Werkvertragsrecht. Kombinierte Verwaltervergütungen aus festen und variablen Bestandteilen in Verwalterverträgen können daher keine Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild darstellen und auch nicht per se unangemessen benachteiligend sein.

 

Ansatzpunkt für eine Zulässigkeitsprüfung muss die Transparenz sein: Kann die Gemeinschaft aus der Klausel erkennen, welche Leistungen mit der Grundvergütung / Pauschale abgegolten sind und welche Leistungen gesondert vergütungspflichtig sind? Die von der Kanzlei herausgegebenen Verwaltervertragsmuster für die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und für die Hausverwaltung wurden kürzlich insoweit aktualisiert und stehen im Servicebereich www.strunz-alter.de zur Verfügung.

 

 

Entnahme vom Konto

 

Bei Vertragsschluss noch nicht bezifferbare Honorare dürfen nicht ohne Vereinbarung dem Eigentümerkonto entnommen werden, vgl. LG Berlin, Az. 55 S 206/14 WEG. Beruhen diese auf einem Zeithonorar und nicht einer im Einzelfall beschlossenen Pauschale, ist zunächst zumindest eine Plausibilitätsprüfung durch einen Beirat nach Rechnungslegung erforderlich.

 

 

Vorbehalt für Fall von Pflichtverletzungen?

 

Zusatzkosten dürfen nach der Rechtsprechung wegen § 307 BGB nur für den Fall vereinbart werden, dass ihr Entstehen nicht auf einer Pflichtverletzung des Verwalters beruht, vgl. LG München 20.03.2008 Az. 34 Wx 46/07; OLG Düsseldorf 30.5.2006 Az. 3 Wx 51/06. Es genüge nicht, dass der Verwalter in diesem Fall die Kosten nicht in Rechnung stellt. Die Rechtsprechung ist zwar nicht zutreffend, weil in keinem Vertragstypus der Leistungserbringer seine Vergütung im Vertrag ausdrücklich unter den Vorbehalt ordnungsgemäßer Erfüllung stellen muss. Vielmehr erhält der Dienstleister auch bei Schlechtleistung seinen Honoraranspruch, der Geschädigte kann jedoch Schadenersatzansprüche geltend machen und ggf. aufrechnen. Und der Auftraggeber des Werkunternehmers kann Gewährleistungsansprüche geltend machen. Zur Sicherheit sollte der von der Rechtsprechung geforderte Vorbehalt aber dennoch im Vertrag verankert werden.

 

 

Preisangaben

 

Gegenüber der WEG als Verbraucher sind Bruttoendpreise anzugeben. Werden neben dem Endpreis aus die Bestandteile Grundpreis und Umsatzsteuer angegeben, ist der Endpreis deutlich hervorzuheben, § 1 Abs. 6 Satz 3 PreisAngV.

 

 

Kalkulation der Vergütung

 

Die Regelung im Verwaltervertrag dient nur der Ermittlung des Gesamthonoraranspruches des Verwalters gegen den Verband WEG. Nach welchem Maßstab die Umlage der Verwalterkosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer erfolgt, ist in den Vereinbarungen (Gemeinschaftsordnung) oder späteren Beschlüssen gemäß § 16 Abs. 3 WEG geregelt. Die Angabe von Einzelpreisen pro Wohnung oder Stellplatz im Vertrag kann daher zu Verwirrungen – nicht nur bei späteren Vereinigungen oder Teilungen von Wohn- oder Teileigentumseinheiten  - führen.

 

 

Bitte verfolgen Sie die Entwicklung der Rechtsprechung weiter und passen Sie Ihre Verträge auf Ihr Unternehmen und die jeweilige Gemeinschaft transparent an.

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

Themenpool www.strunz-alter.de Stand 2019