Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviert überlassener Wohnung und Quotenabgeltung

Am 18.03.2015 hat der BGH unter Az. VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13 weitere Entscheidungen zu Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen verkündet. Die Entscheidungen betreffen insbesondere die laufende Pflichtenübertragung bei unrenoviert überlassenen Wohnungen sowie Quotenabgeltungsklauseln.

Unrenoviert überlassener Wohnraum

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist nach Ansicht des BGH gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet werde. Ggf. werde der Mieter dadurch verpflichtet, die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14 waren bei Mietvertragsbeginn in drei Zimmern Renovierungsleistungen erforderlich, so dass von einer unrenoviert überlassenen Wohnung auszugehen sei. Der Vermieter hatte bei Mietbeginn einen Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete gewährt, was der BGH nicht als angemessenen Ausgleich bewertete.

Im Rechtsstreit VIII ZR 242/13 muss der Mieter noch beweisen, dass die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden ist, so dass die Schönheitsreparaturklausel dann unwirksam wäre. Für die Frage, ob die Wohnung als renoviert gelte oder nicht, komme es darauf an, „ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln“.

Quotenabgeltungsklauseln

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der BGH (wie bereits im Beschluss vom 22. Januar 2014 zu Az. VIII ZR 352/12 angekündigt) nun seine bisherige Rechtsprechung zu Quotenklauseln aufgegeben und entschieden, dass eine Formularklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Wohnungsmieters unwirksam ist, wenn der auf den Mieter entfallende Kostenanteil „nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt“. Dabei sei es auch irrelevant, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert übergeben worden ist.

Die Entscheidungen liegen noch nicht im Volltext vor. Bislang ist lediglich die Pressemitteilung veröffentlicht. Im Rahmen der nächsten Mandantenberatungen werden wir unsere Stammmandanten gern zur weiteren Vertragsgestaltung beraten.

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Aktuelle Informationen Nr. 10/2015