Reform des Wohnungseigentumsrechts – Zwischenstand September 2019

 

Die Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des WEG hat nunmehr ihren Abschlussbericht vorgelegt. Wenngleich zahlreiche heiße Eisen leider nach wie vor nicht angefasst werden sollen, rechtfertigen doch einige innovative Vorschläge der Arbeitsgruppe zu ganz wesentlichen Problempunkten das Fazit:

 

ein Paukenschlag!

 

Die Arbeitsgruppe schlägt z. B. vor:

 

  • Der Verwalter soll generell kraft Gesetzes die Kompetenz zu eigenen Entscheidungen über Maßnahmen haben, für die eine vorherige Einberufung der Versammlung weder erforderlich noch geboten erscheint. Die beschränkte Liste der Kompetenzen in § 27 WEG wird aufgegeben. Die Eigentümer können die Verwalterkompetenz durch Beschluss beschränken. Dafür wird der Sachkundenachweis für Verwalter als erforderlich erachtet, ebenso wie die Versicherungspflicht für Sachschäden. Der Verwalter wird kraft Gesetzes zum Haus-geldinkasso einschließlich Anwaltsmandatierung und gerichtlicher Geltendmachung in eigener Verantwortung ermächtigt.

     

  • Die Voraussetzungen für bauliche Veränderungen sollen verständlicher und grundlegend in einer „großen Lösung“ reformiert werden. Barrierefreiheit, Lademöglichkeiten und Einbruchschutzmaßnahmen werden privilegiert. Mehrheitserfordernisse sind zu senken. Für Folgekosten wird Beschlusskompetenz normiert. Es werden 4 Maßnahmetypen unterschieden: solche ohne relevante Beeinträchtigung, privilegierte, objektiv vernünftige und sonstige Maßnahmen.

     

  • Die Frist zur Einberufung einer Eigentümerversammlung, wenn nicht besondere Dringlichkeit vorliegt, wird auf 4 Wochen verlängert.

     

  • Das Mindestquorum für die Beschlussfähigkeit in § 25 Abs. 3 und 4 WEG wird aufgehoben.

     

  • Für das Verlangen der Eigentümer nach Einberufung einer außerordentlichen Versammlung (§ 24 Abs. 2 WEG) genügt Textform.

     

  • Die Eigentümer können beschließen, dass einzelne Eigentümer an einer Präsenzversammlung online teilnehmen und ihre Stimmen elektronisch abgeben können.

     

  • Die Zustimmung zu Umlaufbeschlüssen darf in Textform erklärt werden.

     

  • Die Zahl der Beiratsmitglieder und die Funktionen des Vorsitzenden/Stellvertreters können flexibel durch Beschluss bestimmt werden, die Dauer der Bestellung ist auf 4 Jahre begrenzt, Wiederwahl ist zulässig. Die Haftung des ehrenamtlichen Beirats wird entsprechend § 31a BGB beschränkt.

     

  • Die Abrechnungsspitze als Gegenstand der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung sowie ihre Zusammensetzung aus Einzel- und Gesamtabrechnungen wird in § 28 WEG verankert. Eine Regelung zur Zulässigkeit von Abgrenzungsposten wird erarbeitet. Eine Vermögensübersicht wird zwingender Abrechnungsbestandteil, diese muss jedenfalls über offene Hausgeldforderungen sowie Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Banken informieren.

     

  • Die Instandhaltungsrückstellung wird in Instandhaltungsrücklage umbenannt, deren tatsächliche Höhe ist zwingend in der Abrechnung auszuweisen.

     

  • Die Bildung weiterer Rücklagen, z. B. zur Wahrung der Liquidität am Jahresanfang, wird ausdrücklich gestattet.

     

  • Die WEG entsteht bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft, die Verträge z. B. zur Versorgung des Grundstücks abschließen kann. Die Befugnisse der Ersterwerber (werdende Eigentümer – ab Besitzübergang) sollen normiert werden. Das gilt für sämtliche Ersterwerber ohne die bisherige zeitliche Schranke des ersten Vollerwerbs. Beschlüsse, die der Ein-Mann-Gesellschafter fasst, sollen jedoch länger anfechtbar sein, damit die späteren Erwerber gegen diese noch wirksam vorgehen können.

     

  • Freiflächen, wie Stellplätze und Terrassen, werden sondereigentumsfähig. Es bedarf dafür keiner Sondernutzungsrechte mehr. Rechte zu baulichen Veränderungen dieser Flächen sollen aber ebenso beschränkt sein, wie bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums. Stellplätze im Sondereigentum werden frei veräußerbar sein, Terrassen dagegen nur gemeinsam mit dem Wohn- oder Teileigentum, zu dem sie gehören. Anders als bei Garagen bedarf es keiner dauerhaften Markierung, es genügt Bestimmbarkeit der Flächen durch „Maßangaben in der Bauzeichnung“.

     

  • Beschlussmängelklagen werden nicht gegen die übrigen Eigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft gerichtet. Prozesskosten der Gemeinschaft werden nach allgemeinem Schlüssel auf alle, auch den klagenden Eigentümer, verteilt. Die Eigentümer sind an das Urteil gebunden. Bei Interessenkollisionen darf der Verwalter die Gemeinschaft im Prozess nicht vertreten, notfalls wird ein Prozesspfleger gerichtlich bestellt. Die Befugnis des Gerichts, dem an Beschlussanfechtungen nicht als Partei beteiligten Verwalter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, wird gestrichen, § 49 Abs 2 WEG.

     

  • Die Wirksamkeit von Rechtsgeschäften, die der Verwalter aufgrund später aufgehobener Beschlüsse vorgenommen hat, soll geregelt werden.

     

  • Die Gemeinschaft kann gegenüber Mietern selbst Baumaßnahmen ankündigen und durchsetzen.

     

  • Hinsichtlich Barrierefreiheit, Lademöglichkeiten und Einbruchschutz werden Miet- und WEG-Recht harmonisiert.
     

  • Der vermietende Eigentümer darf seine Betriebskosten an den Mieter weiterreichen, ähnlich der Rechtsprechung zur Grundsteuer.

 

Dagegen werden insb. rechtliche Unklarheiten bei der Zuordnung zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum und wegen grundlegend fehlender Harmonisierung des Miet- und WEG-Rechts, für die Verwaltung von Mehrhausanlagen und Untergemeinschaften und die Vertretung in Versammlungen nicht beseitigt. Die Problematik der Zusatzvergütungsvereinbarungen in Verwalterverträgen ist im Bericht gar nicht erwähnt.

 

Wir sind gespannt, welche Vorschläge der Gesetzgeber letztlich aufgreift und umsetzt. Das BMJ hat angekündigt, noch in diesem Jahr einen Entwurf zu erarbeiten.  

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

Kanzleiforum 09/2019
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz