Rückgabe der Mietsache durch den Insolvenzverwalter

Sobald sich der Wohnraum- oder Gewerbemieter in einem eröffneten Insolvenzverfahren befindet, entstehen zumeist Unsicherheiten auf Seiten des Vermieters, welche Person rechtswirksam die Mietsache in welchem Ausmaß zu beräumen hat und welche Rolle der Zeitpunkt der Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses spielt. Hierzu hatten bereits mehrere Senate des BGH unterschiedliche Auffassungen geäußert, die überwiegend Erleichterungen für den Insolvenzverwalter zum Inhalt hatten. Nunmehr hatte sich der Insolvenzsenat des BGH erneut mit einem solchen Fall zu befassen (BGH, Urt. v. 11.04.2019 – Az.: IX ZR 79/18).

 

 

Der Fall:

 

Die Klägerin war Vermieterin eines großflächigen Gewerbegrundstücks, welches mit Aufhebungsvertrag zwischen ihr und dem beklagten Insolvenzverwalter (Mieter bzw. rückgabepflichtiger Nutzer) einvernehmlich zu einem Zeitpunkt nach Insolvenzeröffnung beendet wurde. Hierbei wurde die Beräumung des Grundstücks durch den Mieter vereinbart, wobei jedoch Ablagerungen (Sande, Komposte, Baureststoffe u. Ä.) einschließlich Altlasten und Bodenkontaminationen von der Vermieterin zu räumen waren, deren Kosten als Insolvenzforderungen zur Insolvenztabelle angemeldet werden konnten. Die Parteien stritten sich sodann um die festzustellenden Forderungen in nicht unbeträchtlicher Höhe, die ebenfalls Kosten für Gutachten- und Ingenieursleistungen sowie Anwaltskosten beinhaltete.

 

 

Die Entscheidung:

 

Neben der hier nicht zu behandelnden Frage der Zulässigkeit der dortigen Klage sowie formale Aspekte einer Rücknahmeerklärung von Forderungen, stellte der BGH jedoch folgende Grundsätze zur Rückgabepflicht auf, die zusammengefasst und im Wesentlichen wie folgt lauten.

 

  • Der Mieter hat grundsätzlich die vertragliche Nebenpflicht i. S. v. § 241 Abs. 2 BGB, die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des Vermieters nicht durch ein Tun oder Unterlassen zu verletzen. Dies bedeutet, er muss einen nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauch des Grundstücks unterlassen, wobei Verschlechterungen der Mietsache (z. B. Bodenkontaminationen) auf Vertretenmüssen zu prüfen sind (§ 538 BGB). Eine hauptvertragliche Beseitigungspflicht des Mieters unabhängig von dessen Ursache kann sich hierbei zudem höchstens aus dem Mietvertrag selbst ergeben.
     

  • Der Mieter muss dem Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zwar zurückgeben (§ 546 Abs, 1 BGB), gleichwohl ist dies vor Allem im Insolvenzverfahren von der mietvertraglichen Räumungspflicht zu unterscheiden (vgl. BGH, Urt. v. 11.05.1988 – Az.: VIII ZR 96/87). Diese wird als Masseverbindlichkeit gemäß § 55 InsO vom Insolvenzverwalter erfüllt, d. h. dann wenn der Insolvenzverwalter selbst gehandelt hat (z. B. Selbstnutzung) oder hierzu eigene vertragliche Verpflichtungen mit dem Vermieter eingegangen ist (BGH, Urt. 05.07.2001 - Az.: IX ZR 327/99). Andernfalls muss der Vermieter die Sache nach förmlicher Rückgabe selbst beräumen und die Kosten im Rang des § 38 InsO zur Insolvenztabelle anmelden, zur Not mit Schätzwerten.

     

  • Der Zustand der Mietsache ist in diesem Fall für die separate Herausgabe- bzw. Rückgabepflicht des Insolvenzverwalters nicht von Bedeutung, da § 546 Abs. 1 BGB keine Regelung über den Zustand der zurückzugegebenen Mietsache enthält (vgl. BGH, Urt. v. 28.02.2018 – Az.: VIII ZR 157/17). Eine Rücknahme ist daher grundsätzlich nicht wegen Verschlechterungen und Veränderungen der Mietsache zu verweigern.

     

  • Endet der Mietvertrag nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens, muss der Insolvenzverwalter Gegenstände und Einrichtungen aus bzw. von der Mietsache nur entfernen, wenn diese auch erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens dorthin verbracht worden sind, andernfalls muss dies der Vermieter realisieren und kann die tatsächlichen Kosten nur zur Insolvenztabelle anmelden (s. o.).

 

Praxishinweis:

 

In den Fällen, bei denen zwischen Kündigung, Herausgabe und Beräumung von Mietsachen Insolvenzverfahren des Mieters eröffnet werden, ist mit Blick auf die eigene Schadensbegrenzung höchste Vorsicht geboten. In einer jeweiligen Einzelfallbetrachtung muss genau festgestellt werden, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis endet, wer die Herausgabe in welchem Zustand schuldet und welche tatsächliche Nutzung die Insolvenzverwaltung dann noch ausübt. Idealerweise sollte eine belastbare Vereinbarung mit der Insolvenzmasse geschlossen werden, die sämtliche Verpflichtungen regelt, explizit welche Kosten direkt aus der Insolvenzmasse zu zahlen sind und welche zur Insolvenztabelle angemeldet werden können. Zu merken ist jedenfalls, dass eine Insolvenzverwaltung zur Kostenvermeidung stets bemüht ist, eine eigene Nutzung der gekündigten Mietsache zu vermeiden, was z. B. in den Fällen der Lagerung von schuldnerischen Gewerbemobilien (Bar- und Gaststättenrichtung, Baustoffe und Lagerbestände) grenzwertig und streitig sein kann, zumindest risikobehaftet für Sie als Vermieter sein kann.

 

 

 

 

Sebastian Tempel

Rechtsanwalt

 

 

Aktuelle Information Nr. 24/2019

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