Probleme und Handlungsbedarf des Vermieters bei sog. Messie-Wohnungen

1. Ausgangssituation

 

In den Medien wird verstärkt über das sog. Messie-Syndrom berichtet, mit welchem die Fälle bezeichnet werden, in denen Menschen krankhaft objektiv wertlose Gegenstände in großen Mengen ansammeln und sich auch nicht oder nur sehr schwer wieder davon trennen können. Dieses Problem trifft insbesondere Grundstückseigentümer, die ihre Wohnungen an solche Personen vermieten. Die sich daraus ergebenden Probleme für den Vermieter sind vielgestaltig und sollen in diesem Beitrag beleuchtet werden.

 

Grundsätzlich kann der Mieter einer Wohnung diese nach seinem Belieben nutzen und daher auch objektiv wertlose Gegenstände in größerem Umfang ansammeln. Dieses Recht endet dort, wo der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache überschritten wird, es zu Störungen des Hausfriedens und/ oder es zum Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften kommt. In diesen Fällen besteht Handlungsbedarf für den Vermieter, um Schaden von sich oder anderen abzuwenden.

 

 

2. Rechtlicher Hintergrund des Handlungsbedarfs

 

Solange der Mieter nur objektiv wertlose Gegenstände in unverhältnismäßigen Mengen in den ihm überlassenen Mieträumen ablagert, ohne dass es zu Beeinträchtigungen anderer Personen kommt und die Mietsache als solche nicht gefährdet wird, z. B. durch Ablagerung Unmengen von Altpapier in der gesamten Wohnung, könnte sich der Vermieter auf den Standpunkt stellen, dass dies allein Sache des Mieter sei. Damit wäre aber allein die zivilrechtliche Seite der Problematik betrachtet. Der Vermieter kann in diesem Fall jedoch aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften zum Handeln verpflichtet sein.

 

 

1. Handlungsbedarf aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften

 

Als Grundstückseigentümer ist der Vermieter verpflichtet, insbesondere bauordnungs- und abfallrechtliche Vorschriften einzuhalten. Die zuständige Behörde kann bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften zunächst den Mieter als sog. Handlungsstörer auf Beseitigung der abgelagerten Gegenstände und Unterlassung neuer Ablagerungen in Anspruch nehmen. Häufig ist der betroffene Mieter jedoch aufgrund seiner Erkrankung selbst nicht in der Lage, die Beseitigung vorzunehmen oder finanziell nicht dazu in der Lage. Die zuständige Behörde wird dann in aller Regel von dem Grundstückseigentümer als sog. Zustandsstörer die Beseitigung des Mülls verlangen, so dass letztlich der Vermieter für die mitunter nicht unerheblichen Beseitigungskosten aufkommen muss.

Zudem ist eben neben dem Mieter auch der Grundstückseigentümer zur Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften verpflichtet, so dass die Duldung der Müllablagerungen eine Ordnungswidrigkeit darstellen kann, die mit empfindlichen Bußgeldern geahndet wird.

 

Die Ablagerung von größeren Mengen Müll in der Wohnung selbst kann zur Versperrung von zwingend notwendigen Rettungswegen in den einzelnen Räumen, z. B. des Kinder- und Schlafzimmers führen. Eine Gefährdung anderer Mieter und Besucher tritt ein, wenn der Mieter seinen Müll auch im Treppenhaus, in Fluren oder im Bereich von Ausgängen ablagert. Die §§ 33 ff SächsBO enthalten diverse Vorschriften darüber, wie bei einem zum Aufenthalt von Menschen bestimmten Gebäuden Rettungswege, Treppen und Ausgänge beschaffen sein müssen. Werden diese abweichend von diesen Vorschriften, z. B. durch Ablagerung von Müll genutzt, so stellt dies eine Ordnungswidrigkeit durch den Grundstückseigentümer dar, die mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 € geahndet werden kann. Ebenso kommt eine Ordnungswidrigkeit durch den Grundstückseigentümer in Betracht nach § 61 Abs. 1 Nr. 1 KrW-/AbfG in Betracht, wenn dieser die Ablagerung von Müll duldet. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einem Bußgeld bis zu 50.000 € geahndet werden.

 

 

2. Handlungsbedarf aufgrund zivilrechtlicher Vorschriften

 

Häufig wird mit der Ablagerung größerer Mengen Müll in und/ oder vor der Wohnung eines Mieters eine Beeinträchtigung anderer Hausbewohner einhergehen, so dass eine Störung des Hausfriedens vorliegt. Diese führt zu einer Mangelhaftigkeit der Mietsache der anderen Mieter, so dass diese gegen den Vermieter Ansprüche aus Mietminderung und ggf. Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche begründen. Im schlimmsten Fall üben andere Mieter ihr Kündigungsrecht aus. Damit sieht sich der Vermieter u. U. erheblichen finanziellen Verlusten ausgesetzt.

 

 

3. Ansprüche gegen den verursachenden Mieter

 

Um diesen Ansprüchen Dritter zu entgehen, besteht für den Vermieter akuter Handlungsbedarf gegen den verursachenden Mieter.

 

Dem Vermieter steht das Recht zu, die Wohnung nach entsprechender Ankündigung zu besichtigen und sich selbst ein Bild vom Zustand der Mietsache zu machen. Zudem darf er den betroffenen Mieter abmahnen und zur Beseitigung der Müllablagerungen unter Fristsetzung auffordern.

 

Sollte der Mieter dem Beseitigungsverlangen des Vermieters nicht oder unvollständig nachkommen, oder erneut Müll ablagern, so kann der Vermieter seinen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch nach § 541 BGB gerichtlich geltend machen.

 

Dies wird jedoch in vielen Fällen nicht zum gewünschten Erfolg führen, so dass der Vermieter den Mietvertrag durch fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen vertragswidrigem Gebrauch, Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht und ggf. Störung des Hausfriedens kündigen muss.

Sollte der Vermieter die Beseitigung von Müll selbst vorgenommen haben, z. B. weil er durch die zuständige Behörde dazu herangezogen worden ist, stehen dem Vermieter grundsätzlich Schadensersatzansprüche gegen den verursachenden Mieter zu, die jedoch häufig am mangelnden Verschulden des Mieters scheitern oder letztlich nicht beigetrieben werden können.

 

 

4. Fazit

 

Um die Kosten für den Vermieter in diesen Fällen zu minimieren, sollten die Hausmeister, die den meisten Bezug zu den Mietobjekten haben sensibilisiert werden, um diese Zustände frühzeitig zu erkennen bzw. auf entsprechende Anzeigen anderer Hausbewohner zeitnah durch Ausübung des Besichtigungsrechts reagiert werden. Wenn ein klärendes Gespräch und eine Fristsetzung für die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung nicht zum Ziel führt, sollte dem Mieter eine Abmahnung ausgesprochen und ggf. der Mietvertrag gekündigt werden, um einen dauerhafte Lösung des Problems herbeizuführen. Die entsprechenden Musterschreiben könne in unserem Servicebereich auf der Homepage heruntergeladen werden.

 

Parallel dazu sollte der Vermieter darauf achten, dass z. B. Brandschutzbestimmungen nicht verletzt werden und ggf. selbst die erforderlichen Maßnahmen ergreifen.

 

 

 

Jana Lippmann
Rechtsanwältin

 

im Kanzleiforum 06/2010

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz