Pflicht des WEG-Verwalters zur Anmeldung von Hausgeldansprüchen in der Zwangsversteigerung auch ohne Beschluss
Befindet sich ein Wohnungseigentümer in Zahlungsverzug und wird für sein Wohneigentum das Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet, ist der Verwalter auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Anmeldung der Hausgeldforderungen im Rang des § 10 Nr. 2 ZVG verpflichtet, so der BGH im Urteil vom 08.12.2017 zu Az. V ZR 82/17.
1. Der Sachverhalt
Ein Wohnungseigentümer befand sich mit Hausgeldern aus den Jahren 2001 bis 2007 in Höhe von ca. 8.000 EUR in Verzug. Ein anderer Gläubiger bewirkte die Anordnung der Zwangsversteigerung des betroffenen Wohneigentums. Im November 2007 erfolgte schließlich die Beschlagnahme im Rahmen dieses Vollstreckungsverfahrens. Erst im Mai 2008 informierte die Verwalterin die übrigen Eigentümer und wies diese daraufhin, dass Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren angemeldet werden sollten. Im August 2008 wurden die Wohnungen versteigert, ohne dass bis dahin eine Anmeldung erfolgt war. Die WEG ging daher bei der Verteilung des Versteigerungserlöses leer aus.
2. Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof verurteilte die Verwalterin zur Erstattung des entstandenen Ausfallschadens, da diese ihre Verwalterpflichten verletzt habe.
Der Gesetzgeber habe für die Anmeldung bevorrechtigter Hausgeldforderungen in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein vereinfachtes Verfahren vorgesehen, für welches nicht einmal die Vorlage von vollstreckbaren Titeln erforderlich ist. Es genügt bereits die Vorlage von Protokollen und weiteren Verwaltungsunterlagen, aus denen sich die geltend zu machenden Ansprüche ergeben, bspw. Jahresabrechnungen oder Wirtschaftsplan. Das Verfahren löse auch keine weiteren Kosten oder Gebühren aus, daher bestehe kein Bedürfnis, die Eigentümer zunächst mit einer Beschlussfassung zu behelligen. Die Forderungsanmeldung liege allein im Interesse der Eigentümer und berge für diese keinen ersichtlichen Nachteil.
Es müssten auch keine Vorschüsse geleistet werden. Da die Anmeldung der Forderungen spätestens bis zum Versteigerungstermin erfolgt sein muss, damit kein Rangverlust eintritt, und zudem die Kosten einer außerordentlichen Versammlung in keinem Verhältnis zum geringfügigen Aufwand einer Forderungsanmeldung stünden, sei die Einberufung einer Versammlung nicht angezeigt.
3. Hintergrund
Die vorrangige Befriedigung der Wohnungseigentümer umfasst lediglich rückständige Hausgeldbeiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten beiden Kalenderjahren zuvor, begrenzt der Höhe nach auf 5 % des Verkehrswertes.
Die Erwägungen des BGH besagen zwischen den Zeilen auch, dass es für die Anmeldung der Forderungen ohne vollstreckbaren Titel keiner Inanspruchnahme eines Anwaltes unter Auslösung entsprechender Kosten bedarf, sondern dass ein professioneller Verwalter dies, ohne weitere Kosten auszulösen, selbst vornehmen muss. Der BGH verortet die gesetzliche Pflicht in § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, namentlich bei der Verpflichtung zur Anforderung von Lasten- und Kostenbeiträgen.
Anders ist jedoch das Prozedere bei der Anmeldung in einem anderen Rang im Zwangsversteigerungsverfahren, bei der Beantragung einer Zwangsverwaltung oder einer sonstigen Vollstreckungsmaßnahme, für die Kosten anfallen und auch Vorschüsse zu leisten sind. In diesen Fällen bedarf es zunächst der Willensbildung durch die Eigentümer.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
Aktuelle Information Nr. 11/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz
