Nachträgliche Mietminderung trotz langjähriger Kenntnis des Mieters vom Mangel und vorbehaltloser Mietzahlung

Leistet der Mieter nach Anzeige eines Mangels vorbehaltlos die Mietzahlung, weil er irrigerweise annimmt, eine Minderung nur vornehmen zu dürfen, wenn dem der Vermieter zustimmt, kann er später die rechtsgrundlos gezahlte Miete zurückfordern, so der BGH im Beschluss vom 04.09.2018 zu Az. VIII ZR 100/18.

 

 

Der Fall:

 

Die Mieter zeigten im März 2013 einen Mietmangel an, der erst im Dezember 2015 behoben wurde. Im Oktober baten die Mieter den Vermieter um Auskunft, ob es für diesen „in Ordnung“ sei, wenn man eine 15 %-ige Mietminderung ab dem Termin der Mangelanzeige vereinbaren könne. Dem widersprach die Hausverwaltung, woraufhin der Mieter erklärte, er tendiere dennoch dazu, eine Mietminderung zu fordern, weil die Beseitigung bis dahin fruchtlos gewesen sei. Dennoch habe man alle Mietrückstände zwischenzeitlich ausgeglichen.

 

In der Folge machte der Mieter aus Bereicherungsrecht Rückforderungsansprüche gegen den Vermieter geltend, weil die Miete auch für die Zeiträume zuvor gemindert sei.

 

 

Die Entscheidung:

 

Hat jemand ohne Rechtsgrund eine Zahlung geleistet, kann er diese zurückfordern, § 812 BGB. Das gilt jedoch dann nicht, wenn er wusste, dass er zur Leistung nicht verpflichtet ist, § 814 BGB.

 

Die Frage war für den BGH daher, ob der Mieter davon ausging, dass er zunächst die Miete zahlen muss oder ob er wusste, dass die Miete kraft Gesetzes gemindert ist.

 

Aus seiner E-Mail ging hervor, dass der Mieter annahm, es bedürfe der Einwilligung des Vermieters, um eine Minderung vornehmen zu können. Daraus folgerte der BGH, dass der Mieter also im guten Glauben die Miete weitergezahlt habe, er sei dazu verpflichtet. Daher könne er auch später die Miete bereicherungsrechtlich in der Höhe zurückfordern, in der eine Mietminderung kraft Gesetzes eingetreten war.

 

 

Hintergrund:

 

Der Mieter ist gem. § 535c BGB lediglich zur Anzeige eines Mietmangels verpflichtet und auch nur dann, wenn dieser Mangel nicht ohnehin für den Vermieter offenkundig ist. Ab diesem Zeitpunkt ist die Miete kraft Gesetzes, also auch ohne Zustimmung des Vermieters, in entsprechender Höhe gemindert. Es bedarf weder eines Antrages, noch einer Zustimmung. Um die Bereicherungsansprüche ausschließen zu können, hätte der Mieter sohin belehrt werden müssen über die tatsächliche Rechtslage.

 

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

 

Aktuelle Information Nr. 08/2019

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz