Mietrechtsanpassungsgesetz mit Wirkung seit 01.01.2019

Überraschend wurde eiligst noch vor Weihnachten am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz-MietAnpG) verkündet und mit Wirkung zum 01.01.2019 in Kraft gesetzt, nachdem erst wenige Tage zuvor die Angelegenheit im Bundesrat beraten wurde.

 

Neben Verschärfungen der Mietpreisbremse betrifft die Gesetzesänderung im Wesentlichen die Modernisierungsmieterhöhung gem. §§ 559 ff. Anders als in verschiedenen Gesetzesentwürfen vorgesehen, haben Bundesrat und Bundestag jedoch zunächst davon Abstand genommen, auch geplante Änderungen

 

  • im Bereich der Vergleichsmieterhöhung (Verlängerung des Bezugszeitraums von 4 auf 8 Jahre sowie der Anpassungsfrist für Mietspiegel von 2 auf 3 Jahre),

  • zur Harmonisierung von Verzugsfolgen bei ordentlichen Zahlungsverzugskündigungen (Einführung einer Heilungsmöglichkeit durch Schonfristzahlung) und

  • einer Verschärfung im Wirtschaftsstrafgesetz zu normieren.

Die Bundesregierung beabsichtige, die entsprechenden Vorschläge zunächst in Ruhe zu prüfen. Die derzeit in Kraft getretenen Regelungen seien besonders dringlich und sollten daher zunächst schnell in Kraft treten.

 

 

Die Änderungen bezüglich der Modernisierungsumlage im Einzelnen:

 

Für Modernisierungsmaßnahmen, hinsichtlich derer dem Mieter erst nach dem 31.12.2018 eine wirksame Ankündigung im Sinne von § 555c BGB zugegangen ist, können zukünftig jährlich nur noch 8 % statt bislang
11 %
der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umgelegt werden. Zur Begründung wird auf das gesunkene Zinsniveau und daraus resultierende niedrigere Finanzierungskosten verwiesen.

 

Zudem wird erstmals eine Kappungsgrenze für einseitige Modernisierungsmieterhöhungen eingeführt. Demnach darf sich die Monatsmiete innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 €/m² erhöhen, abgesehen von weiterhin sowohl vor als auch nach Fertigung einer Modernisierungsumlage zulässigen Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie von Betriebskostenanpassungen. Die Kappungsgrenze ist bei niedrigpreisigem Wohnraum, in dem sich die Monatsmiete vor der Mieterhöhung auf weniger als 7 €/m² beläuft, sogar auf 2 €/m² begrenzt.

 

Des Weiteren wird in § 559c BGB ein vereinfachtes Umlageverfahren für Modernisierungsmaßnahmen eingeführt, deren Kosten sich für die Wohnung auf maximal 10.000 € belaufen. Wählt der Vermieter dieses Verfahren, kann er für anzurechnende Instandsetzungskosten pauschal 30 % in Abzug bringen, ohne diesen Anteil näher erläutern und begründen zu müssen. Zudem ist in diesem vereinfachten Verfahren der Härteeinwand des Mieters wegen finanzieller Überlastung ausgeschlossen. Außerdem werden Zinsvorteile aus zinsvergünstigten Darlehen nicht angerechnet. Die Vorteile sind für den Vermieter daher marginal. Der Härteeinwand greift in der Regel ohnehin nicht bei Maßnahmen, die sich in diesem Kostenrahmen bewegen. Die Nachteile überwiegen für den Vermieter den einzig greifbaren Vorteil des Entfalls der Begründungspflicht für den Instandsetzungsanteil bei Weitem:

 

Wählt der Vermieter das vereinfachte Verfahren, kann er zwar in der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme auf die Mitteilung der Auswirkungen auf Betriebskostenumlage und die Begründung des pauschalen Instandsetzungskostenabzugs verzichten. Im Übrigen muss er jedoch sowohl die Ankündigung, als auch die Umlageerklärung in gleichem Maße fertigen wie sonst üblich. Des Weiteren ist in der Ankündigung darauf hinzuweisen, dass das vereinfachte Verfahren angewendet wird. Wählt der Vermieter das vereinfachte Verfahren, werden umgelegte Kosten aus einem früheren vereinfachten Verfahren innerhalb von 5 Jahren angerechnet. Zudem scheidet für die folgenden 5 Jahre eine gewöhnliche Modernisierungsumlage grundsätzlich aus, es sei denn,

 

  • der Vermieter muss sie aufgrund vorher nicht absehbarer zwingender gesetzlicher Bestimmungen durchführen oder
     

  • die Eigentümergemeinschaft, in der sich die betroffene Mietwohnung befindet, hat frühestens 2 Jahre nach Zugang der letzten Mieterhöhungserklärung einen entsprechenden Modernisierungsbeschluss gefasst, deren Kosten nunmehr im gewöhnlichen Umlageverfahren auf den Mieter umgelegt werden sollen.

Es ist anzunehmen, dass vom vereinfachten Verfahren in nicht nennenswertem Umfang Gebrauch gemacht werden wird, da die Nachteile die Vorteile aus Vermietersicht überwiegen dürften.

 

Des Weiteren hat der Gesetzgeber in § 559d BGB eine Vermutung für eine Pflichtverletzung des Vermieters eingeführt, die nach allgemeinen Regelungen Schadenersatzansprüche der Mieter begründen sollen, §§ 241, 280 BGB. Die Neuregelung zielt wohl auf pressewirksam bekannt gewordene Fälle ab, in denen in schikanöser Art und Weise Mieter „hinausmodernisiert“ werden sollten. Die Vermutung betrifft Fälle, in denen der Vermieter angekündigte Maßnahmen nicht binnen eines Jahres tatsächlich beginnt, durch die eine Mieterhöhung auf das Doppelte der Monatsmiete angekündigt wird, die in einer Art und Weise durchgeführt wird, die zu objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters führen oder in denen die Arbeiten nach Maßnahmebeginn mehr als ein Jahr ruhen.

 

Die Neuregelung finden Sie unter http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BGB.pdf - §§ 559 ff. BGB.

Einvernehmliche Mietänderungsvereinbarungen aus konkretem Anlass (also nach Abschluss des Mietvertrages) bleiben darüber hinaus zulässig, § 557 BGB.

 

 

Neuregelung für Geschäftliche Mietverträge:

 

In § 578 BGB wurde des Weiteren eine Neuregelung für Mietverträge aufgenommen, in denen Gebietskörperschaften (Gemeinden) oder Wohlfahrtsträger Räume für die Unterbringung von Personen mit dringendem Wohnbedarf (Obdachlose, Flüchtlinge) anmieten. Dem Grunde nach handelt es sich hier um ein gewerbliches Mietverhältnis mit der entsprechenden Gestaltungsfreiheit. Der Gesetzgeber zwingt nun aber zur Anwendung bestimmter mieterschützender Vorschriften aus der Wohnraummiete, namentlich der Regelungen zur Staffelmiete, zur Indexmiete, zur Vergleichsmiete und Modernisierungsmieterhöhung (§§ 557, 557a, 557b, 558 – 559d BGB) zur Beschränkung des ordentlichen Kündigungsrechts des Vermieters, auf Pflichtverletzungen, Eigenbedarf oder bessere wirtschaftliche Verwertung (§§ 573 – 573d BGB) einschl. Anwendung der Kündigungsfristen). Des Weiteren soll auf diese Art von Mietverträgen die gesetzliche Heilungsmöglichkeit von fristlosen Zahlungsverzugskündigungen durch Schonfristzahlung innerhalb von 2 Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage Anwendung finden. Ebenso muss sich der Mindestfehlbetrag an Miete für eine außerordentliche Kündigung auf eine Monatsmiete belaufen. Das Verbot von Zeitmietverträgen wird ebenfalls angewendet, wenn auch mit Einschränkungen. Diese Änderung betrifft sämtliche nach dem 31.12.2018 geschlossenen derartigen Verträge.

 

Die Kanzlei überarbeitet derzeit die entsprechenden Muster im Servicebereich.

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

Aktuelle Information Nr. 3/2019

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz