Kombination von Klauseln zum Konkurrenzschutz, zur Betriebspflicht und zur Sortimentsbindung in einem Gewerberaummietvertrag

Der Konkurrenzschutz und die Betriebspflicht haben in Gewerbemietverträgen eine große Bedeutung. Inwieweit beide Regelungen zum Nachteil des Mieters in einem Vertrag miteinander kombiniert werden können, ist in der Rechtsprechung umstritten. Das Kammergericht Berlin hat sich im Urteil vom 11.04.2019 zu Az. 8 U 147/17 der vermieterfreundlichen Rechtsprechung des OLG Naumburg angeschlossen.

 

 

Der Fall:

 

Im Mietvertrag vereinbarten Parteien als Mietzweck den „Betrieb eines hochwertigen Fast Food Restaurants“ zum Verkauf von „im Wesentlichen Kartoffelspeisen (Kartoffelpufferspezialitäten u. a.) auf hohem Niveau“ und dass die Führung anderer Artikel als für das o. g. Restaurant übliche Sortiment der vorherigen Zustimmung des Vermieters bedürfe. Außerdem erklärten die Parteien im Mietvertrag die Einigkeit, „dass die durch die Errichtung des Geschäftszentrums bewusst geschaffene Mischung eines umfassenden und variablen Warenangebots jetzt und in Zukunft Konkurrenzsituationen“ einschließe. Sie schlossen ausdrücklich Konkurrenzschutz-, Sortiments- und Branchenschutz sowie sonstige Exklusivrechte aus.

 

 

Die Entscheidung:

 

Die Kombination von Klauseln, die dem Mieter einerseits nur eine eingeschränkte Nutzungsbefugnis (Beschränkung auf ein konkretes Sortiment) auferlegen mit Klauseln, die ihm den vertragsimmanenten Schutz vor Konkurrenz (bzgl. seines konkreten Mietzwecks) versagen, sei zulässig.

 

Der Ausschluss von Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz stelle trotz Betriebspflicht und Sortimentsbindung benachteilige den Mieter nicht unangemessen. Aufgrund des angestrebten Branchenmixes im betroffenen Einkaufszentrum werde anhand dieser Vereinbarungen den berechtigten Interessen des Vermieters Rechnung getragen. Da es sich zudem bei dem Hauptprodukt des Mieters, der Kartoffel, „um ein allseits beliebtes Grundnahrungsmittel“ handele, könne das Anbieten ähnlicher Produkte anderer Hersteller im Einkaufszentrum nicht ausgeschlossen werden. Im Falle einer etwaigen Existenzbedrohung stünde dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zur Sortimentsänderung zu. Damit sei seinen Interessen hinreichend Rechnung getragen.

 

Das KG hat sich der Entscheidung des OLG Naumburg vom 15.07.2008 zu Az. 9 U 18/08 angeschlossen. Einzeln betrachtet seien Betriebspflichtklauseln, Konkurrenzschutzausschlussklauseln und Sortimentsbindungsklauseln nach h. M. wirksam. Ein übermäßig verstärkendes Zusammentreffen durch Summierung der Klauseln, was Voraussetzung für die Anwendung der Unwirksamkeitsfolge nach § 307 BGB sei, stelle nicht den Regelfall, sondern eine atypische Ausnahmesituation dar. Der Ausschluss von Konkurrenzschutz vermeide, so das OLG Naumburg, „die Diskussion darüber, was zum Haupt- und was zum Nebensortiment gehört“. Die Sortimentsbindung diene auch nicht der Knebelung der Mieter, sondern den Interessen aller Mieter am Erhalt des Branchenmixes und der Attraktivität. Entsprechendes gelte auch für die Betriebspflicht. Ein Zusammenwirken stelle daher im Regelfall keine stärkere Beschränkung der Dispositionsfreiheit des Mieters dar.

 

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

Aktuelle Information Nr. 26/2019

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz