Irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Sondereigentümer

In der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis herrscht oft Unsicherheit, ob ein Bestandteil einer Eigentumswohnung dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zugehörig ist und wer für die Instandhaltung und -setzung zu sorgen hat.  Der BGH entschied am 14.06.19 zu Az. V ZR 254/17 die Frage, ob ein Sondereigentümer der irrtümlich in Verkennung seiner Unzuständigkeit gemeinschaftliches Eigentum instandgesetzt hat, später Erstattung der verauslagten Kosten von der Gemeinschaft verlangen kann.

 

 

Der Fall:

 

Zahlreiche Eigentümer der WEG-Anlage mit insgesamt 212 Einheiten hatten bereits „ihre“ Wohnungen mit modernen Kunststoff-Fenstern versehen, als der hier betroffene Sondereigentümer ebenfalls die einfach verglasten Holzfenster im Bereich seines Sondereigentums ersetzte. Er war irrtümlich davon ausgegangen, hierfür zuständig und kostentragungspflichtig zu sein. Nachdem der BGH in einem vergleichbaren Fall unter Az. V ZR 174/11 am 2.3.2012 entschied, dass dies eine gemeinschaftliche Aufgabe sei, verlangte der Sondereigentümer von der WEG Ersatz der Kosten von 5.500 €.

 

 

Die Entscheidung:

 

Der BGH lehnte den Anspruch ab. Die Regelungen der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts seien nicht anwendbar, weil das WEG vorrangige Regelungen enthalte. Demnach sei es Sache aller Eigentümer, ob das Ob und Wie einer Maßnahme durch Beschluss zu entscheiden. Abgesehen von den Fällen der Notgeschäftsführung (Gefahr in Verzug) gelte das sogar, wenn die Maßnahme zwingend sei und keinen Aufschub dulde. Es sei dem einzelnen Sondereigentümer zumutbar, eine Beschlussfassung herbeizuführen, einen Negativbeschluss notfalls anzufechten und gerichtlich ersetzen zu lassen, ggf. im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes.

 

Dies gelte auch, wenn ein Miteigentümer irrtümlich in Vorleistung gegangen sei. Die anderen Eigentümer müssten, so der BGH, nicht einkalkulieren, mit Maßnahmen aus der Vergangenheit finanziell belastet zu werden, mit denen sie ohne Einflussmöglichkeit nachträglich konfrontiert werden.  Das gelte besonders, wenn zahlreiche Eigentümer im Laufe der Jahre die Teilungserklärung falsch ausgelegt hätten.

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

 

Aktuelle Information Nr. 25/2019

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz