Instandhaltungspflicht des Vermieters für Telefonanschluss

Im Urteil vom 05.12.2018 zu Az. VIII ZR 17/18 hat der Wohnraummietrechtssenat des BGH entschieden, dass der Vermieter einen von Beginn des Mietverhältnisses an in der Wohnung befindlichen Telefonanschluss während der Dauer des Mietverhältnisses instand halten und instand setzen muss.

 

 

Sachverhalt:

 

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung, welche bei Anmietung bereits mit einem Telefonanschluss ausgestattet war, nutzte diesen Anschluss von 2011 bis 2015. Sodann trat ein Defekt an der Leitung ein, den sie auch dem Vermieter gegenüber anzeigte und ihn aufforderte, die Telefonleitung zwischen Hausanschluss und Telefondose in der Wohnung instand zu setzen. Der Telekommunikationsanbieter verwies auf die Zuständigkeit der Instandsetzung des Kabeldefekts durch den Hauseigentümer. Die Mieterin verklagte den Vermieter schließlich auf Instandsetzung, hilfsweise auf Vorschuss für eine Ersatzvornahme durch ein Fachunternehmen.

 

 

Die Entscheidung:

 

Der BGH verweist zunächst auf die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Mietobjekts nach § 536 BGB und hinsichtlich des Umfangs der Gebrauchserhaltungspflicht auf die vertraglichen Vereinbarungen. Wenn eine konkrete Vereinbarung, wie im vorliegenden Fall, fehle, werde der geschuldete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards sowie der Verkehrsanschauung nach Treu und Glauben bestimmt. Nach der allgemeinen Verkehrsanschauung könne ein Wohnraummieter erwarten, dass die Räume einen üblichen Wohnstandard aufwiesen, wobei Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes sowie Miethöhe und Ort zu berücksichtigen seien.

 

Der BGH ließ ausdrücklich offen, ob ein funktionierender Telefonanschluss mangels gegenteiliger Vereinbarung an sich als Mindeststandard geschuldet sei. Jedenfalls wenn ein solcher Anschluss bei Vertragsbeginn jedoch vorhanden sei, müsse er durch den Vermieter auch instand gehalten werden. Selbst wenn Ansprüche gegen ein Telekommunikationsunternehmen seitens des Mieters bestünden, hafte dieses allenfalls gesamtschuldnerisch neben dem Vermieter.

 

 

Praxishinweis:

 

Für laufende Bestandsverträge ergibt sich keine Handlungsoption, da insoweit Öffnungsklauseln in der Vergangenheit mit Sicherheit nicht vereinbart worden sind und auch nicht üblich gewesen sind.

 

Für Neuverträge und Neuvermietungen bietet sich an, die Telefondose bei Anmietung zunächst zu sperren und im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarung ausdrücklich zu normieren, dass der Vermieter keinerlei Gebrauchsgewährungspflicht hinsichtlich der Versorgung mit Telekommunikationsmitteln übernimmt. Dies steht allerdings in Abhängigkeit zur Vereinbarung mit einem eventuell im Haus anliegenden Kabelunternehmen.

 

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

Aktuelle Information Nr. 06/2019

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz