Form der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung

In der Wohnraummiete steht dem Vermieter gemäß §§ 558 ff. BGB das Recht zu, vom Mieter eine Zustimmung zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen. Stimmt der Mieter dem Verlangen bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang nicht zu, kann der Vermieter bis zum Ablauf weiterer drei Monate Klage auf Zustimmung erheben. Umstritten ist, in welcher Form die Zustimmung erfolgen muss, um wirksam und bindend zu sein.

 

Während das Verlangen des Vermieters mindestens der Textform bedarf, ist gesetzlich für die Zustimmung des Mieters keine Form vorgeschrieben. Es genügt daher eine ausdrückliche Zustimmung, die in Textform (per Mail, SMS o. Ä.), Fax, Ansage auf dem Anrufbeantworter des Vermieters abgegeben werden kann, dem Vermieter aber zugehen muss. Der Mieter kann aber auch konkludent, insb. durch Zahlung zustimmen. Dies war in der Rechtsprechung bislang bereits anerkannt, umstritten war nur die Frage, wie oft der Mieter die erhöhte Miete zahlen muss, damit dies als bindend gilt. Die Bandbreite reicht dabei von der einmaligen bis zur siebenmaligen Zustimmung, vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 2017, § 558b Rn. 28 m. w. N.

 

Der BGH lässt im Beschluss vom 30.01.2018, Az. VIII ZB 74/16, jedenfalls die dreimalige vorbehaltlose Zustimmung genügen und stellt fest, dass der Mieter die Zustimmung in Schriftform nicht verlangen könne. Ob bereits eine ein- oder zweimalige Zahlung ausreicht, lässt der BGH offen. Zahlt der Mieter aber unter Vorbehalt, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen.

 

Im Falle vereinbarten oder gesetzlich geltenden Schriftformzwangs, z. B. wegen § 550 BGB bei mehr als einjährigem Kündigungsverzicht, kann jede Partei aber zumindest nachträglich eine gemeinsame Unterzeichnung der bereits konkludent erfolgten Änderungsvereinbarung verlangen, so schon BGH Urteil vom 10.11.2010, Az. VIII ZR 300/09.

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

Kanzleiforum 03/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz