Folgen fehlerhafter Verbrauchserfassung

Der für Wohnraummietrecht zuständige Zivilsenat des BGH hatte sich in einer Entscheidung vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14 – mit der Frage zu beschäftigen, welche Folgen es für die Heizkostenabrechnung hat, wenn die Wärmeverbräuche nicht für alle Nutzergruppen mit Wärmezählern erfasst, sondern nach der Differenzmethode ermittelt wurden.

Hintergrund ist, dass der BGH mit seiner Entscheidung vom 16.08.2008 – VIII ZR 57/07 – geurteilt hatte, dass eine Vorverteilung nach der Differenzmethode bei einer Nutzergruppenabrechnung nicht zulässig sei.

Der Sachverhalt

Die Klägerin macht Nachzahlungen aus der Heizkostenabrechnung gegen die beklagte Mieterin geltend. Unstreitig wurde der Wärmeverbrauch der Nutzergruppe, der die Beklagte angehört, nicht mit Wärmezählern gemäß § 5 Abs. 2 HeizkV vorerfasst. Der Anteil der Nutzergruppe wurde nach der Differenzmethode ermittelt und die Heizkostenabrechnung auf dieser Basis erstellt. Die Klägerin hat zu Gunsten der Mieterin 15 % vom Verbrauchskostenanteil der Heizkosten abgezogen. Die Beklagte ist der Meinung, dass die Abrechnung der Heizkosten nach Wohnfläche erfolgen müsse und von dem Gesamtergebnis gemäß § 12 Abs. 1 HeizkV der Strafabzug von 15 % zu erfolgen habe.

Die Entscheidung

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter, wenn er den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV ermittelt hat, in der Regel gleichwohl den ermittelten Verbrauch der Abrechnung zu Grunde legen kann und nicht allein nach der Wohnfläche abrechnen muss.

In diesem Fall ist aber eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der

Gesamtkosten zu errechnen.

In seiner Begründung leitet der BGH diese Entscheidung wie folgt her: Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden. Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, ist mithin die Kernforderung der Heizkostenverordnung. Deshalb ist grundsätzlich jede dem Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem Punkt den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen, einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, da letztere den individuellen Verbrauch völlig unbeachtet lässt.

Praxistipp

Die Begründung des BGH ist ein klares Plädoyer für die Verbrauchsabrechnung. Die Ausführung können demnach auch zur Argumentation in anderen Fällen herangezogen werden. So zum Bespiel bei der Frage, ob bei einem geringen Verbrauchswärmeanteil verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann. Auch beim Fehlen des Wärmezählers für Warmwasser könnte so argumentiert werden, dass dann jedenfalls eine nicht HeizkV-konforme Abtrennung nach der Formel des § 9 Abs. 2 HeizkV erfolgen sollte und auf dieser Basis eine Verbrauchsabrechnung erfolgen kann. Lediglich der Strafabzug wäre dann vorzunehmen.

Interessant in diesem Zusammenhang: Das OLG Düsseldorf (Urteil vom 21. Mai 2015 –10 U 29/15 –) hat entschieden, dass § 12 Abs. 1 HeizkV hinsichtlich des Strafabzugs von 15 % als Einrede zu behandeln ist. Der Nutzer/Mieter muss demnach sein Recht auf den Abzug ausdrücklich geltend machen.

Martin Alter

Rechtsanwalt

Aktuelle Information Nr. 13/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz