Folgen eines Mieterhöhungsverlangens nach Kündigung wegen Zahlungsverzug

Das Landgericht Köln urteilte: „Bei einem wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigter Mieter kann in der Bitte um Zustimmung zur Mieterhöhung ein Angebot auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen sein.“

 

Das Urteil befasste sich mit der Frage, inwieweit eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gegenstandslos wird, wenn der Vermieter dem Mieter eine Mieterhöhungsverlangen nach Ausspruch der fristlosen Kündigung zusendet und dessen Zustimmung begehrt.

 

 

Sachverhalt

 

Zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestand ein Mietverhältnis. Die Miete betrug zuletzt 1.045,76 €. Auf Grund erheblicher Mietrückständige kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis am 02.03.2018 ordnungsgemäß fristlos. Ein Auszug erfolgte zunächst nicht. Mit Schreiben vom 24.04.2018 wurden die Mieter aufgefordert ihre Zustimmung zur Erhöhung der Miete zum 01.07.2019 von bisher 1.045,76 € auf 1.135,35 € zu erklären. Die Mieter waren mit der Mieterhöhung einverstanden und unterzeichneten die Zustimmungserklärung des Mieterhöhungsverlangen.

 

Im Wege einer Räumungsklage verlangte die Vermieterin/Klägerin anschließend die Herausgabe der Mieträume. Die Beklagten Mieter verweigerten die Herausgabe, mit der Begründung, dass das Zustimmungsverlangen der Mieterhöhung ein Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses darstellte. Die Klägerin wendete ein, dass ein solches Angebot nicht herabgeleitet werden kann. Die Mieterhöhungen erfolgten im automatisierten Verfahren ohne Prüfung der einzelnen Mietverhältnisse.

 

Das Amtsgericht Köln verurteilte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Hiergegen wendeten sich die Beklagten mit der Berufung.

 

Das Landgericht entschied nunmehr, dass in der Sache Erfolg bestehe. Das Urteil des Amtsgericht Köln wurde aufgehoben und die Klage abgewiesen.

 

 

Rechtliche Würdigung

 

Das Landgericht Köln entschied, dass wohl der wichtige Grund zur außerordentlichen Kündigung nicht weggefallen sei, jedoch sich die Parteien nach Ausspruch der Kündigung geeinigt haben, das Mietverhältnis fortzusetzen. Die Beklagten mussten und konnten das Zustimmungsverlangen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als Angebot auf Fortsetzung des Mietverhältnisses verstehen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mache es keinen Sinn, eine Vereinbarung über die Miete zu treffen, außer das Mietverhältnis solle fortgesetzt werden.

 

 

Praxishinweis

 

Das Mieterhöhungsverlangen stellt eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung dar, die der Auslegung zugänglich ist. Aus dem Grund sollten Vermieter höchstvorsorglich darauf achten, dass Mieterhöhungsverlangen, die im automatisierten Wege erstellt werden, einen ausdrücklichen Hinweis enthalten, der zum Ausdruck bringt, dass das Mieterhöhungsverlangen keine Rechtswirkung entfaltet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet wurde oder während der Zustimmungsfrist beendet wird.

 

(Urteil des LG Köln vom 14.03.2019 – 6 S 150/18)

 

 

 

Michelle Freitag

Rechtsanwältin

 

 

Aktuelle Information Nr. 44/2019

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz