Durchsetzbare Betriebskostenabrechnung trotz ungeeichter Wasserzähler

Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 17. November 2010 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 112/10 eine Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage von Messergebnissen ungeeichter Wasserzähler bestätigt.

Sachverhalt:

Ein Mieter hatte Rückzahlung von Betriebskosten gefordert, da die in seiner Wohnung eingebauten und zur Betriebskostenabrechnung nach Verbrauch genutzten Wasserzähler über zwei Kalenderjahre ungeeicht waren. Er war der Meinung, dass wegen des Nutzungsverbotes ungeeichter aber eichpflichtiger Messegräte aus § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EichG die Messwerte unverwertbar seien und der beklagte Vermieter daher die nach Verbrauch abgerechneten Kosten für Wasser/Abwasser nicht in die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen einstellen durfte.

Entscheidung:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankommt, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend sind. Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, steht einer Verwendung der Messwerte § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG nichts entgegen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren.

Praxistipp:

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung ausschließlich mit der zivilrechtlichen Seite der Problematik auseinandergesetzt und festgestellt, dass es insoweit nicht auf das ordnungsrechtliche Verwertungsverbot ankommt. Dennoch ist zu beachten, dass die Verwendung der Messergebnisse ungeeichter Wasseruhren und Wärmezähler für die Betriebskostenabrechnung eine Ordnungswidrigkeit darstellt, die gemäß § 19 IV EichG mit Ordnungsgeld bis zu 10.000 € geahndet werden kann.

Für die Durchsetzung der Betriebskostenabrechnung ergibt sich aus dem Eichablauf nur, dass die Beweislast für die korrekte Funktion der Messgeräte verschoben wird. Bei geeichten Messegräten spricht der Beweis des ersten Anscheins für die Richtigkeit der Messergebnisse, so dass der Mieter, der die Richtigkeit der Messung anzweifelt, die Fehlfunktion beweisen muss. Nach dem Eichablauf liegt die Beweislast für die Funktionstüchtigkeit der Messgeräte beim Verwender, also dem Vermieter. Wer die Beweislast trägt, hat die Kosten der Begutachtung im Zivilprozess zu tragen. Er trägt auch das Risiko wenn er den Beweis nicht mehr erbringen kann. Dass wäre z.B. der Fall, wenn die ungeeichten Messgeräte bis zum Prozess ausgebaut und vernichtet werden, so dass eine Prüfung nicht mehr erfolgen kann.

Martin Alter
Rechtsanwalt