BGH zum Einsichtnahmerecht des Mieters in den Wärmelieferungsvertrag

Der Bundesgerichtshof hat sich in drei Beschlüssen vom 22.11.2011  ­- u.a. VIII ZR 38/11 - mit der Frage beschäftigt, ob die Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten haben und ihnen deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbehaltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warmwasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlungen zusteht.

 

 

Entscheidungsinhalt:

 

Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist insbesondere bei einem Wärmelieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisänderungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnungen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen.

 

Verweigert der Vermieter die Einsicht in den Wärmelieferungsvertrag, so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung und an den laufenden Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser zu.

 

 

Praxistipp:

 

Das Urteil ist auf alle anderen für die Betriebskostenabrechnung relevanten Verträge übertragbar. Demzufolge kann der Mieter auch Einsicht in Verträge mit Gas- und Stromlieferanten, dem Hauswart, Dienstleistern der Grünlandpflege, Wartungsverträge, Antennenverträge etc. verlangen.

 

Die Verträge sollten bei einem Einsichtnahmetermin vorgehalten werden. Bei späterer Bereitstellung der Verträge kann der Mieter nach der Instanzrechtsprechung nicht auf einen weiteren Termin zur Einsichtnahme verwiesen werden. Dann besteht unter Umständen ein Recht auf Übersendung einer Kopie des Vertrages.