Betriebskostenabrechnung nur nach tatsächlicher Wohnfläche!

Der für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit einem Urteil vom 30.05.2018 festgestellt, dass eine Betriebskostenabrechnung nur nach der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche erfolgen kann. Hierzu hat er seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben, die eine Abrechnung nach der vereinbarten Wohnfläche zuließ, soweit die vereinbarte Wohnfläche nicht mehr als 10 % von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht.

 

 

Sachverhalt

 

In einem Wohnraummietvertrag war eine Wohnfläche von 74,59 m² vereinbart. Die tatsächliche Wohnfläche betrug 78,22 m². Der Vermieter rechnete insbesondere die Heizkosten auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche ab. Der Mieter vertrat die Auffassung, dass er die Betriebskosten nur für die geringere vereinbarte Wohnfläche schulde. Der Vermieter klagte auf Zahlung und bekam in allen Instanzen Recht.

 

 

Entscheidung

 

Nach der neuen Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs sind Betriebskosten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Dies gelte insbesondere für die Heizkostenverordnung, die die Abrechnung – zumindest anteilig – nach der Wohnfläche vorschreibt.

 

Der BGH führt dazu aus, dass, auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen ist und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird, eine gebotene Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechten Verteilung der Betriebskosten jedenfalls grundsätzlich erfordert, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.

 

Daraus folgt, dass, sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, es im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche geht.

 

Der BGH weist in seinem Urteil ausdrücklich drauf hin, dass er damit seine bisherige Rechtsprechung zu dieser Problematik aufgibt.

 

 

Praxistipp

 

Die Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung eröffnet ein erhebliches Streitpotenzial. Die tatsächliche Wohnfläche mag auf den ersten Blick als objektiv gerechtester Maßstab anzusehen sein. Die Problematik liegt jedoch in der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche. Zunächst ist bereits umstritten, auf welcher Berechnungsgrundlage die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln ist. Denkbar sind dabei die Wohnflächenverordnung, DIN-Vorschriften und teilweise auch regionale Gepflogenheiten. Allein die Problematik der Anrechnung von Balkon- oder Terrassenflächen birgt ein erhebliches Potenzial an Streitigkeiten.

 

Dennoch muss die neue Rechtsprechung des BGH bei der Abrechnung von Heizkosten und auch Betriebskosten gemäß § 556a Abs. 1 BGB berücksichtigt werden.

 

Vermieter sollten daher die Datengrundlage für Ihre Wohnflächenermittlung überprüfen. Da ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche Grundlage für die Abrechnung sein kann, ist für die Ermittlung ein Aufmaß notwendig, soweit nicht Bauzeichnungen vorliegen, die auch für ein Genehmigungsverfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder zumindest geeignet sind.

 

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Mieter bei der Einsicht in die Abrechnungsbelege für die Betriebskostenabrechnung auch einen Anspruch auf Einsicht in die Datengrundlagen für die Ermittlung der Wohnflächen hat. Ihm können daher nunmehr nicht mehr die Auszüge aus Mietverträgen zum Nachweis der vereinbarten Wohnflächen vorgelegt werden, sondern er hat Anspruch auf Einsicht in die Aufmaßunterlagen bzw. in die Bauzeichnungen für seine Wohnung und auch für die Wohnungen, die der Wirtschaftseinheit zugeordnet sind.

 

Es ist insgesamt zu befürchten, dass die Ermittlung der Wohnflächen in Streitigkeiten über die Berechtigung von Betriebskostennachforderungen einen größeren Raum einnehmen wird. Dadurch steigt aufgrund der Beweislast des Vermieters das Kostenrisiko wegen der eventuell notwendigen Sachverständigengutachten im Prozess erheblich.

 

Wir weisen darauf hin, dass wir aufgrund der Rechtsprechungsänderung auch eine Änderung in unserem Muster-Mietvertrag vorgenommen haben.

 

 

 

Martin Alter

Rechtsanwalt

 

 

Aktuelle Information Nr. 30/2018

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz