Auskehr und Verrechnung der Mietkaution bei Mietvertragsende

Am 24.07.2019 verkündete der BGH ein Urteil zur Abrechnung und Inanspruchnahme der Mietkaution nach Beendigung des Wohnungsmietvertrages, Az. VIII ZR 141/17.

 

 

Sachverhalt:

 

Der Mieter hatte eine Mietkaution geleistet, war jedoch im Laufe des Mietverhältnisses Mietschuldner geworden. Nach Vertragsende verklagte der Vermieter ihn auf Zahlung rückständiger Miete und weiterer zwischenzeitlich fälliger Betriebskostennachforderungen, ohne dabei jedoch die Mietkaution zu berücksichtigen. Die Nebenkostenforderungen waren zwischen den Parteien streitig. Daraufhin machte der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der Mietkaution für einen Teilbetrag der Forderungen geltend.

 

 

Rechtliche Würdigung des Bundesgerichtshofs:

 

Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter sei als Aufrechnung zu betrachten.

 

Diese Aufrechnung sei wirksam, weil der Kautionsrückzahlungsanspruch bereits fällig war.

 

Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs trete mit Abrechnung über diesen durch den Vermieter ein.

 

Eine Abrechnung könne ausdrücklich oder konkludent erfolgen. Hier habe der Vermieter konkludent abgerechnet, indem er über noch offene Forderungen Klage erhob. Indem er in der Klage die Kaution nicht berücksichtigte, habe der Vermieter zu erkennen gegeben, sich aus der Kaution nicht bedienen zu wollen. Daher habe der Mieter selbst aufrechnen können.

 

Gleichzeitig entscheidet der BGH eine Rechtsdiskussion zu einem anderen Punkt zugunsten der Vermieter: Diese seien auch dann zur Verwertung der Mietkaution berechtigt, wenn der Mieter die Ansprüche des Vermieters (z. B. wegen rückständiger Miete) bestreitet. Das gelte aber nur bei Vertragsende. Während der Dauer des Mietverhältnisses darf sich der Vermieter aus der Kaution nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche befriedigen.

 

Die Abrechnung über die Kaution sei binnen angemessener Frist nach Vertragsende vorzunehmen, wobei die Frist nicht streng schematisch, sondern nach den Umständen des Einzelfalls angemessen sein müsse.

 

 

Praxishinweis

 

Bitte informieren Sie uns bei laufenden oder neuen Mandaten stets, ob der Mieter eine Kaution geleistet hat und ggf. auf welchen Betrag sich diese beläuft. Bei Vertragsende können jedwede Erklärungen oder Handlungen des Vermieters in Bezug auf offene Forderungen und Kautionen weitergehende rechtliche Auswirkungen haben. So kann auch eine vorbehaltlose Kautionsauszahlung einen Erlass bezogen auf weitere noch offene Forderungen bedeuten.

 

 

 

Noreen Walther

Rechtsanwältin

 

 

Aktuelle Information Nr. 32/2019

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz