Die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum im WEG

Die Zuordnung von Räumen bzw. Bestandteilen zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum bereitet in der Praxis immer wieder Probleme und ist auch in der Rechtsprechung nicht unumstritten. Ausgangspunkt aller Überlegungen bilden die §§ 1 und 5 WEG:

• Zwingend sind demnach Gemeinschaftseigentum:

• § 1 Abs. WEG: das Grundstück – hier können allenfalls Sondernutzungsrechte begründet werden.

Praxisrelevanz: Stellplatz, Terrasse, Gartenanteil

• Räume oder Bestandteile, die nicht verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt wird,
  § 5 Abs. 1 Var. 1 WEG

Praxisrelevanz: Wohnungseingangstür, BGH Urteil vom 25.10.2012, Az. V ZR 212/12

• Räume oder Bestandteile, die nicht verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird,
  § 5 Abs. 1 Var. 2 WEG

Praxisrelevanz: Fassade, Außenfenster, Dach

• für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderliche Teile, § 5 Abs. 2 Var. 1 WEG

Praxisrelevanz: tragende Wand, Brandschutztür

• dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Teile,
  § 5 Abs. 2 Var. 2 WEG

Praxisrelevanz: Treppenhaus, Heizungskeller

• Fakultatives Gemeinschaftseigentum ist demnach:

• was im Übrigen nicht zum Sondereigentum erklärt worden ist, § 1 Abs. 5 WEG

Praxisrelevanz: Teilungserklärung einsehen

• was zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt worden ist, § 5 Abs. 3 WEG

Praxisrelevanz: Teilungserklärung einsehen

Nicht immer sind aber die in den Teilungserklärungen vereinbarten Klauseln wirksam. So war bspw. in der oben zitierten Entscheidung des BGH vom 25.10.2013 zu Wohnungseingangstüren in der notariell beurkundeten Teilungserklärung eine Zuordnung der „Türen zum Treppenhaus“ zum Sondereigentum erfolgt. Grenzen die Türen an das Treppenhaus, dienen sie der Abgeschlossenheit – und zwar einheitlich ohne Trennung in Innen- und Außenseite oder Innenanstrich.

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden, so der BGH im Urteil vom 08.07.2011, Az. V ZR 176/10. Sondereigentum seien dann auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate, wenn dazu keine andere Vereinbarung erfolgt ist. Aus den Urteilsgründen geht zudem ebenfalls hervor, dass auch ohne diese Klausel in der Teilungserklärung von einer entsprechenden Zuordnung zum Sondereigentum auszugehen ist, sofern kein Sonderfall vorliegt. Mit einem solchen Sonderfall musste sich der BGH in dem streitgegenständlichen Urteil nicht befassen. Kritisiert wird in der Literatur seither insbesondere, dass die Frage der Eigentumszuordnung für den Fall offen bleibt, dass zum Funktionieren eines Systems der einzelne Heizkörper erforderlich ist oder sich Mängel an diesem auf die Gesamtanlage auswirken (evtl. bei der Einrohrheizung). Der BGH hat lediglich zu dem Fall geurteilt, dass Inkompatibilitäten zwischen Heizkörpern und Heizungsanlage durch Änderungen am System entstehen können und dieser Umstand dennoch nicht zu einer zwingenden Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum führt, da die Kompatibilität durch entsprechende Rücksichtnahmepflichten der Sondereigentümer, wie diese zum Anschluss und der Benutzung geeigneter Geräte zwingen, herbeigeführt werden kann.

Im Urteil vom 26.10.2012, Az. V ZR 57/12, hat der BGH sich nunmehr zu Versorgungsleitungen geäußert. Sofern diese wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, gehörten sie zwingend zum Gemeinschaftseigentum, soweit sie in dessen räumlichen Bereich verlaufen, und zwar selbst wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

Schwierig ist auch nach wie vor die Eigentumszuordnung an Doppelstockgaragen. Nach dem Urteil des

Problematisch sind die Folgen, sofern der Verwalter einer Regelung in der Teilungserklärung vertraut, die sich als nichtig herausstellt. Das AG Dippoldiswalde hat im Urteil vom 25.04.2013, Az. 2 C 804/12, dem Verwalter schutzwürdiges Vertrauen zugebilligt. In der Teilungserklärung waren Doppelparker dem Sondereigentum zugeordnet worden. Der Verwalter hatte daraufhin einen Wartungsvertrag nur für die als unstreitiges Gemeinschaftseigentum zu bewertende Hebeanlage geschlossen. Die Eigentümer verlangten nach Eintritt von Schäden an anderen Teilen der Doppelparker Schadenersatz vom Verwalter. Nach Ansicht des Gerichts sei der beurkundende Notar, der selbst Eigentümer in der betroffenen WEG ist, verpflichtet gewesen, „die Aufhebung des Sondereigentums“ beschließen zu lassen.

Die Aufhebung des Sondereigentums hätten die Eigentümer mangels Beschlusskompetenz schon nicht beschließen können, ebensowenig wie übrigens umgekehrt die nachträgliche Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum kann nicht beschlossen werden kann, BGH Urteil vom 11.05.2012, Az. V ZR 189/11.

Die Entscheidung des AG Dippoldiswalde ist nicht verallgemeinerungsfähig. Man mag ihr insoweit zustimmen, als die notariell beurkundete Teilungserklärung eine vertrauenswürdige Arbeitsgrundlage für einen juristisch nicht vorgebildeten Verwalter sein muss. Zumindest soweit jedoch der Bundesgerichtshof Grundsatzentscheidungen verkündet oder sich eine eindeutig herrschende Meinung in der Rechtsprechung zu einer Rechtsfrage herausbildet, ist dies zu beachten. Der Verwalter bleibt insoweit fortbildungspflichtig.

Noreen Walther
Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 12/2013

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz